대전지방법원 2024타경4877. 충청남도 당진시 원당동 526-4 일대의 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 데이터상 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 1,2층 근린생활시설(공실)입니다. 주거용 아파트처럼 “권리만 깨끗하면 환금성도 쉽다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 488,426,000원, 감정가 대비 34.3%입니다.
권리 구조는 임차인 인수형이 아닙니다. tenants 데이터는 비어 있고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 배당은 매우 부족합니다. 현재 최저가를 매각가로 보면 집행비용 7,284,260원을 제외한 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 전체 채권 미배당은 2,195,440,721원으로 남습니다. “싸졌다”보다 “왜 3회 유찰됐는가”를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4877 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 526-4 |
| 등기상 부동산 | [건물] 충청남도 당진시 원당동 526-4외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 전재홍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,423,982,860원 / 488,426,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 873,451,639원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
데이터상 말소기준권리는 2010.12.31 당진수산업협동조합 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 등기된 가압류 3건과 2024.12.11 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보며, 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
| 구분 | 판정 | 근거 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 0명 | tenants 데이터 없음 |
| 대항력 인수 | 0원 | 배당표 assumed_by_buyer 0원 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 | is_subrogation / is_guarantor 항목 없음 |
| 우선매수권 | 공유자우선매수청구권 없음 | 매각물건명세서 비고 |
② 가격 구조 — 최저가는 낮지만, 시세 검증 데이터는 없다
실거래가 데이터는 제공되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 “시세보다 싸다”고 단정하지 않습니다. 비교 가능한 숫자는 감정가와 회차별 최저가뿐입니다. 현재 최저가는 488,426,000원으로 감정가 1,423,982,860원의 34.3%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 488,426,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 341,898,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 239,328,739원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 488,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,284,260원 |
| 을구 1번 근저당권 · 당진수산업협동조합 | 650,000,000원 | 481,141,740원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김종록 | 160,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 노재찬 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 당진농업협동조합 | 594,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 8,728,990원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 30,520,143원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,333,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 488,426,000원 가정. 채권자 총 채권액 2,676,582,461원, 채권자 총 배당액 481,141,740원, 미배당 2,195,440,721원. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 “당진시농업기술센터” 북측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 대상건물 일련번호(4)는 1,2층 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트 및 경량철골조 기타지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2010.12.30, 증축일은 2013.10.07입니다.
- 토지. 토지면적 1,067.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 용도지역 계획관리지역, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지는 접합니다.
⑤ 매각조건·체크리스트
- 일괄매각. 비고에 “일괄매각”이 명시되어 있으므로 건물·토지를 분리해서 볼 수 없습니다.
- 제시외 건물. 창고 등 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정 포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 도로 현황. 목록 (5)~(13)은 현황 “도로”입니다. 이용가치와 처분가치를 별도로 판단해야 합니다.
- 소재불명 항목. 목록 (4) 공부상 “경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡” 및 “일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡”는 소재불명으로 기재되어 있습니다.
- 공유자우선매수청구권. 비고상 공유자우선매수청구권은 없습니다.
- 공실 리스크. 1,2층 근린생활시설이 공실이므로 임대수요·수선비·재임대 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “사용 가능한 상업용인가”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 공유자우선매수청구권 없음. 권리만 놓고 보면 임차인 보증금 인수형 함정은 보이지 않습니다. 하지만 물건은 기타 + 토지이고, 실제 이용상태는 1,2층 근린생활시설(공실)입니다. 목록 일부는 도로, 일부 공부상 건물은 소재불명, 제시외 건물도 포함됩니다.
따라서 결론은 보수적입니다. 현재 최저가 488,426,000원은 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 제공되지 않았고 공실 상업용·토지 일괄매각의 환금성 확인이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하나 물건성·환금성 리스크가 커서, 현장 확인과 원본 대조 없이 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
