대전지방법원 2025타경15739. 충청남도 서천군 장항읍 옥남리 962 소재 건물입니다. 토지는 지목 공장용지, 토지이용상황 공업나지, 면적 7,886.8㎡이며 일반공업지역·국가산업단지·지구단위계획구역에 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 한국물류설비제작소주식회사이고, 종전 명칭은 화동하이테크주식회사입니다.
권리분석의 기준점은 2020.12.11 접수된 주식회사국민은행 근저당권 2,640,000,000원입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 다수 겹쳤지만, 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 핵심은 후순위 채권이 많이 남는다는 사실과 매수인 인수는 전혀 다른 문제라는 점입니다. 현 회차에서 미배당되는 6,762,392,016원은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15739 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 옥남리 962 |
| 용도 | 기타 · 공장용지 소재 건물 |
| 소유자 | 한국물류설비제작소주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,264,135,480원 / 2,089,427,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 2,594,927,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 공장용지 · 7,886.8㎡ · 공시지가 60,600원/㎡ |
| 지역·지구 | 도시지역 · 일반공업지역 · 국가산업단지 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2020.12.11 국민은행 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 이 사건에서 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권 2,640,000,000원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
2020.12.11에는 국민은행의 을구 2번 근저당권 784,800,000원이 추가로 설정됐고, 2023.02.24에는 주식회사코텍전자 근저당권 700,000,000원이 설정됐습니다. 이후 백종현, 한국캐피탈 주식회사, 신광현, 서울보증보험주식회사, 기술보증기금, 박영근, 주식회사 케이비국민카드, 주식회사 국민은행, 백성기, 기현정, 서천군 등의 가압류와 국·서천군·국민건강보험공단의 압류가 이어집니다. 현 매각대금 수준에서는 후순위 채권 대부분이 배당받지 못하지만, 해당 미배당액이 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가 4,264,135,480원에서 2회 유찰된 현 최저매각가는 2,089,427,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,462,598,900원(34%), 4회 유찰 시 1,023,819,229원(24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,089,427,000원 | 49% | 6,762,392,016원 |
| 3회 유찰 시 | 1,462,598,900원 | 34% | 7,382,951,835원 |
| 4회 유찰 시 | 1,023,819,229원 | 24% | 7,817,343,709원 |
여기서 가장 중요한 함정은 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꾸어 읽지 않는 것입니다. 감정가 49%라는 숫자는 유찰 결과일 뿐, 실제 시장가보다 51% 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 가점할 수 없고, 응찰 전 산업용 토지·건물의 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,089,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,294,270원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,640,000,000원 | 2,066,132,730원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 784,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사코텍전자 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 백종현 | 8,187,736원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 167,345,373원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신광현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,270,805,800원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기술보증기금 | 1,383,700,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 박영근 | 13,613,335원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 36,030,108원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 735,669,803원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 백성기 | 8,241,372원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 기현정 | 53,786,549원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 서천군 | 826,344,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,828,524,746원 중 현 회차 예상배당은 2,066,132,730원, 미배당은 6,762,392,016원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용 정보 기준)
- 토지 규모. 지목은 공장용지, 면적은 7,886.8㎡이며 토지이용상황은 공업나지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·지구단위계획구역에 포함되고 산업시설구역·공공시설구역에 저촉됩니다.
- 도로·형상. 평지·정방형이며 중로한면, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 가격 판단. 현 최저가는 2,089,427,000원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 환금가치를 동일시하지 말고 응찰가를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 2020.12.11 주식회사국민은행 근저당권 2,640,000,000원이 기준입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현 회차 채권자 미배당 6,762,392,016원은 크지만 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 등 매각 포함 대상과 ㉣·㉥·㉦·㉫·㉬ 제외 대상을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 압류채권 확인. 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구·세금 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 산업용 부동산의 실제 거래 수준과 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현 회차 2,089,427,000원, 3회 유찰 시 1,462,598,900원, 4회 유찰 시 1,023,819,229원의 자금 계획과 출구가격을 각각 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·매각범위가 승부처
이 사건의 권리분석만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 말소기준 이후 다수의 근저당·가압류·압류가 얽혀 있고 현 회차에서도 6,762,392,016원이 미배당되지만, 이는 채권자 측의 미회수 문제이지 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.
문제는 가격입니다. 감정가 4,264,135,480원에서 2회 유찰되어 2,089,427,000원까지 내려왔어도 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 일괄매각이면서 일부 제시외 건물은 제외되는 구조까지 있으므로 현장 경계와 매각 범위를 정확히 확인해야 합니다. 권리 인수는 양호, 가격 판단과 현장 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.