부동산강제경매 (토지)

한 줄 평 5회 유찰로 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 전입 임차인 강경림의 대항력 가능성이 있고 보증금이 미상이라, 낙찰 전 인수 여부 확인이 핵심입니다. 또한 농지취득자격증명과 공유자 우선매수청구권 제한까지 함께 검토해야 합니다.

감정가

168,834,500원

주거용 건물+토지

최저가

28,376,000원

5회 유찰·17%

실질취득 주의

임차보증금 미상

대항력 가능

핵심지표

유찰 5회

확인 부담 존재

대전지방법원 서산지원 2024타경54896. 충청남도 서산시 인지면 성리 506 소재 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 1억 6,883만원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저가는 2,837만원까지 내려왔습니다. 다만 가격 하락의 원인은 권리만이 아니라 농촌 단독주택 특유의 환금성, 토지 이용 문제, 점유관계 확인 부담이 함께 반영된 것으로 봐야 합니다.

등기상 근저당은 없고, 가압류 3건과 강제경매개시결정이 존재합니다. 매각으로 후순위 권리는 소멸하는 구조입니다. 하지만 별도로 확인해야 할 부분은 전입신고가 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 서산지원 2024타경54896
소재지	충청남도 서산시 인지면 성리 506
물건종류 / 이용상태	단독주택 + 토지 · 주거용 건물 이용중
소유자	최기동, 최기성, 최기연, 최기원 (각 4분의 1 공유)
감정가 / 최저가	168,834,500원 / 28,376,000원
신청채권자 / 청구	신한카드주식회사 / 6,105,923원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인이 핵심

⚠️ 임차인 인수 가능성 강경림은 2023.02.06 전입으로 조사되었고, 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자는 확인되지 않아 인수금액은 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	대항력	보증금	위험
강경림	건물 전체	有	미상	확인 필요

매각물건명세서와 현황조사에서 확인된 점유자는 강경림입니다. 전입일은 2023.02.06으로 대항력 가능성이 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가 2,837만원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 실제 입찰 전 임대차 내역과 배당요구 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,376,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	910,768원
1. 가압류 · 롯데카드주식회사	9,722,834원	9,722,834원
2. 가압류 · 중소기업은행	10,687,189원	10,687,189원
3. 가압류 · KB국민카드	7,357,147원	7,055,209원
4. 강제경매 · 신한카드	6,105,923원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 증가

유찰이 계속될수록 채권 미배당액은 증가합니다.

⛔ 입찰 전 핵심 확인 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 낙찰가가 낮아도 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 충남 서산시 인지면 성리 방고개 북측 위치, 주변은 농지와 농가주택이 소재합니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 시내버스 승강장이 있습니다.
이용상태. 일반목구조 단층 주거용 건물로 이용중입니다.
토지. 생산관리지역이며 공부상 전 일부가 통행로 및 주거용 건물 부지로 이용중입니다.
환금성. 단독주택+토지 유형으로 아파트 대비 매수층이 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 강경림의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
농지취득자격증명. 목록 토지 중 필요 대상은 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물이 매각 포함되어 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
공유자 우선매수. 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됩니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격 뒤의 확인 비용”

이 물건은 5회 유찰로 숫자상 가격 매력은 크게 높아졌습니다. 그러나 단순히 감정가 대비 17%라는 이유만으로 접근하기에는 확인할 변수가 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상인 점, 농지취득자격증명 문제, 공유자 우선매수 가능성을 모두 검토해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 권리와 현황 확인이 낙찰가만큼 중요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-04-29	유찰	1억 6,883만원
2	2025-06-10	유찰	1억 1,818만원
3	2025-07-08	유찰	8,272만원
4	2025-08-12	유찰	5,791만원
5	2025-09-16	유찰	4,053만원
6	2025-10-21	매각	2,837만원
7	2026-06-30	대기	2,837만원

부동산강제경매

5회 유찰 끝에 17% 가격 — 서산 성리 단독주택의 숨은 변수

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 28,376,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 가격 뒤의 확인 비용”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (39장)

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