대전지방법원 2024타경58409. 당진시 송악읍 ‘송악 이-편한세상’ 102동 3층 301호, 전용 84.972㎡ 아파트입니다. 감정평가상 거실·주방, 방3, 욕실2 구조로 이용 중이고 2010.03.03 사용승인된 지상 23층 철근콘크리트 건물의 3층입니다. 현 소유자는 곽재익으로 2021.10.11 매매계약 후 2021.10.14 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권 자체보다 그 임차권의 처리 확약입니다. 임현택은 2021.10.14 계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖추고, 2023.10.18 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2024.09.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다. 다만 주택도시보증공사가 임현택의 전세보증금반환청구권을 승계했고, 해당 공사가 대항력과 미배당 보증금의 매수인 상대 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점이 이 사건의 권리분석을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 103, 102동 3층301호 (송악 이-편한세상) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.972㎡ · 거실 및 주방·방3·욕실2 · 지상23층 중 3층 |
| 소유자 | 곽재익 (2021.10.11 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (감정가 70%, 10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,936,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임현택 실제 임차인 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 전입 2021.10.14 확정 2021.10.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 완료 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임현택의 전세보증금반환청구권을 승계한 기관이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 임현택의 보증금 205,000,000원은 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약으로 임차권의 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 137,200,000원입니다. 동일 단지·동일면적의 최근 12개월 실거래 평균은 182,958,333원, 최신 거래는 2026.09의 187,500,000원입니다. 실질취득 137,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 187,500,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 181,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 182,958,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 170,000,000원~197,000,000원이고, 최신 거래는 187,500,000원입니다. 현재 실질취득 137,200,000원은 최근 실거래 최저 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 물건은 이미 10회 유찰됐고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.8회입니다. 따라서 단순히 “시세보다 싸다”는 한 가지 숫자만으로 판단할 것이 아니라, 반복 유찰이 반영하는 응찰수요와 환금성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 임현택 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 224,936,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 70,520,800원입니다. 원칙적인 대항력 계산에서는 매수인 인수액으로 잡히지만, 본 사건은 승계인 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악읍행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 23층 중 3층, 사용승인일 2010.03.03. 기본적인 위생·급배수시설, 소화전, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 805,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 당진송악e편한세상은 811세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래는 존재하지만 경매물건 평균 유찰 5.8회, 본건 10회 유찰이라는 수치는 경매시장 내 유동성을 보수적으로 보게 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 별지 확약서와 동일한지 반드시 대조하세요.
- 실질취득 기준. 본 사건은 해당 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 최저가 137,200,000원과 실질취득이 동일하고 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 않기. 배당표상 임차보증금 부족액 70,520,800원은 존재하지만, 확약 때문에 그 금액을 곧바로 매수인 부담으로 보지 않습니다.
- 10회 유찰 사유 점검. 시세 대비 75%라는 할인만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 물건 상태, 점유·명도, 거래수요 등 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 별개일 수 있으므로 현황조사 및 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약의 내용이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 196,000,000원보다도 커서 부담스러운 사건입니다. 현재 최저가 137,200,000원에서는 단순 배당계산상 70,520,800원이 남습니다. 하지만 이 사건은 그 부족분을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형과 다릅니다. 전세보증금반환청구권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있기 때문입니다. 따라서 실질 인수는 0원, 실질취득은 137,200,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격만 놓고 보면 실질취득은 최근 12개월 평균 182,958,333원의 75.0%, 최신 거래 187,500,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 물건은 이미 10회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 5.8회입니다. 그래서 결론은 권리위험은 확약으로 크게 해소됐고 가격 할인도 존재하지만, 반복 유찰이 보여주는 환금성과 수요 리스크까지 감안해야 하는 물건입니다. 확약서 원문과 말소 이행 조건을 확인한 뒤, 가격 할인보다 유찰 원인을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
