청주지방법원 2025타경30270. 충청북도 음성군 소이면 비산리 898-8에 있는 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로, 현황은 주택 및 창고로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 반병옥과 이재헌이며 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 강제경매는 그중 이재헌 지분에 대해서만 개시됐습니다. 낙찰자는 건물 전체가 아니라 반병옥과 공유하게 되는 건물 2분의 1 지분을 취득하는 구조입니다.
등기부만 보면 근저당이나 압류가 복잡하게 얽힌 사건은 아닙니다. 2025.01.21. 접수된 이재헌 지분 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 배당표상 매수인이 떠안는 보증금이나 후순위 권리는 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 배당 순위가 아니라 매각 대상의 범위와 토지 사용관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 소이면 소이로41번길 9-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 주택 및 창고 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 슁글지붕 단층 · 외벽 치장벽돌쌓기 등 · 내벽 벽지도배 및 페인팅 · 샷시창호 |
| 소유자 / 매각지분 | 반병옥 2분의 1 · 이재헌 2분의 1 / 이재헌 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 69,033,300원 / 18,098,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.22%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충청북도 / 1,275,515,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 ㉠㉡㉢㉣ 포함 · 제시외 구축물 및 이동식 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 지분 구조가 남는다
임차인 없음. 확인된 임차관계가 없어 임차보증금·대항력·우선변제권 승계 문제는 없습니다. 2025.01.21. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격과 매각구조 — 26.22%가 곧 ‘저가’는 아니다
감정가 69,033,300원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 18,098,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건의 실거래 비교자료가 없고 매각 대상도 토지를 포함한 전체 부동산이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 18,098,000원 | 26.22% | 1,258,143,078원 |
| 7회 유찰 시 | 14,478,400원 | 20.97% | 1,261,697,525원 |
| 8회 유찰 시 | 11,582,720원 | 16.78% | 1,264,541,083원 |
③ 예상배당표 (매각가 18,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 725,764원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 충청북도 | 1,275,515,314원 | 17,372,236원 |
| 미배당 | - | 1,258,143,078원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,098,000원에서는 집행비용 725,764원을 제외한 17,372,236원이 신청채권자에게 배당되고, 1,258,143,078원이 미배당으로 남습니다. 배당모형상 매수인 금액 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황은 주택 및 창고로 이용 중이며, 감정 자료에는 창고가 작업실로도 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배와 페인팅, 창호는 샷시창호로 마감됐습니다. 위생·급배수설비와 주택부분 난방설비가 있습니다.
- 토지 조건. 관련 토지는 지목 대, 면적 660㎡, 평지·자루형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 63,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 건물 공유지분이며 토지 사용권도 확정되지 않아 일반적인 단독주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 토지는 매각 대상이 아니며 이재헌의 건물 2분의 1 지분만 매각되는지 등기부·매각물건명세서·감정평가서를 다시 대조하세요.
- 법정지상권 검토. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지와 건물의 소유관계, 건축 당시의 권리관계와 토지 사용근거를 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 가능하므로 최고가매수신고 후에도 우선매수권 행사 가능성을 반영하세요.
- 공유물 이용관계. 낙찰 후 반병옥과 건물 2분의 1씩을 공유하게 되는 구조이므로 사용·수익·처분 협의 가능성을 검토하세요.
- 제시외 물건 구분. 제시외 건물 ㉠㉡㉢㉣은 포함되지만 제시외 구축물과 이동식 컨테이너는 제외되므로 현장에서 경계를 특정하세요.
- 점유 확인. 주택과 창고의 실제 사용자, 보관물, 인도 대상과 인도 가능 시기를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 26.22%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격보다 매각 범위가 먼저다”
이 사건은 임차인이나 후순위 금전권리 때문에 어려운 물건이 아닙니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이고 최저가는 감정가의 26.22%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰 대상은 토지를 포함한 완전한 주택이 아니라 건물만, 그중에서도 이재헌의 2분의 1 공유지분입니다. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립이 불분명하고, 다른 공유자의 우선매수권도 존재합니다.
6회 유찰은 단순한 할인 기회라기보다 시장이 이 복합적인 구조를 반복해서 부담스러워했다는 신호로 읽어야 합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가 18,098,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 배당은 단순하지만 취득 구조는 고위험. 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 법정지상권·토지사용·공유관계·우선매수권을 먼저 해소해야 합니다.
