청주지방법원 2025타경30358. 음성군 대소면 수태리의 토지와 육계사·단독주택 등이 함께 묶인 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 일련번호 5~20은 축사(육계사), 일련번호 22는 단독주택으로 이용 중이며, 주변은 농가주택·축사·농경지·임야가 형성된 지방도변 농경지대입니다. 아파트처럼 거래 표준화가 쉬운 주거상품이 아니라 시설 상태, 축산업 활용성, 농지 규제와 제외 건물의 토지사용 관계가 가격을 좌우하는 물건입니다.
권리 순위의 출발점은 2017년 4월 5일 설정된 음성축산업협동조합 근저당입니다. 이후 근저당권 채권최고액은 2017년 15억 원, 2023년 18억5,000만 원으로 변경됐습니다. 장인혁 근저당, 정삼모·주선녀·삼성레미콘 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 토지의 완전한 자유 사용은 같은 뜻이 아닙니다. 매각 제외 건물에 법정지상권이 성립하면 낙찰자가 토지를 소유하고도 해당 건물 존치로 인한 사용 제한을 받을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 수태리 184 |
| 등기 표시 | 충청북도 음성군 대소면 수태리 126, 184, 185, 186 가동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일련번호 5~20 축사(육계사) · 일련번호 22 단독주택 |
| 소유자 | 류태형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,733,154,200원 / 2,389,218,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 음성축산업협동조합 / 1,508,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기사항 발급 | 청주지방법원 음성등기소 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 토지사용 위험은 별도
임차인 없음. 대항력 임차인이나 승계 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 장인혁 근저당 400,000,000원, 정삼모 가압류 726,744,500원, 주선녀 가압류 20,000,000원, 농업회사법인한송주식회사 근저당 78,000,000원, 주식회사삼성레미콘 가압류 62,154,713원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 2,389,218,000원으로 감정가 3,733,154,200원의 64% 회차입니다. 그러나 이 물건은 농지·육계사·단독주택·자동급이시설·태양광설비·수변전설비가 결합된 일괄매각입니다. 일반 주거상품처럼 면적과 층만 맞춘 거래가격으로 평가하기 어렵고, 시설의 실제 가동 가능성, 축산업 허가·운영 여건, 농지취득 가능 여부, 침수위험지구 규제와 제외 건물의 법정지상권이 실질가치를 크게 바꿀 수 있습니다.
따라서 감정가 대비 36% 낮아졌다는 사실 자체는 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 2,586,899,213원 중 2,362,925,820원만 배당돼 223,973,393원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시 미배당액은 697,038,557원, 4회 유찰 시에는 1,075,490,688원으로 늘어납니다. 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 보여주는 수치이지, 낙찰자가 시세보다 싸게 취득한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,389,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,292,180원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장인혁 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정삼모 | 726,744,500원 | 662,925,820원 |
| 4. 가압류 · 주선녀 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농업회사법인한송주식회사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사삼성레미콘 | 62,154,713원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 청구액은 2,586,899,213원, 총 예상배당은 2,362,925,820원, 미배당액은 223,973,393원입니다. 신청채권자 청구액 1,508,000,000원 중 예상배당액은 1,300,000,000원으로 전액 만족되지 않으며, 소유자 잔여금과 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 대소면 부윤리 소재 부윤초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택·축사·농경지·임야 등으로 형성된 지방도변 농경지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 이용. 일련번호 5~20은 강파이프조 판넬지붕 단층 육계사이고 난방조절설비와 자동급이시설이 설치돼 있습니다. 일련번호 22는 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 급수·급탕 위생설비와 LPG가스 난방설비가 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역 일부제한지역과 침수위험지구에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지 참고값. 지목과 이용상황은 답, 면적 2,829㎡, 평지·가로장방형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 32,100원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 육계사·농지·주택·부속설비가 결합된 운영형 자산으로, 매수층과 금융조달 수단이 제한될 수 있습니다. 시설의 노후도와 가동 가능 여부가 재매각성에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3·4·23·24는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 입찰 전에 소관 행정기관에서 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 건물 2-1·3-1·3-2의 건축 시점, 당시 토지·건물 소유관계, 건물 소유자와 점유자, 사용료 협의 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함 시설 대조. 관정 2-3·4-1, 태양광설비 2-4, 수변전설비 3-3, 사료 저장고와 급이 자동화설비의 작동 상태·소유관계·철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 제외 시설 대조. 제시외 건물 2-1·3-1·3-2와 컨테이너 하우스 2-2는 매각 대상이 아닙니다. 경계 측량과 현황 배치도를 통해 토지 사용 제한 범위를 특정해야 합니다.
- 축산·환경 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·침수위험지구 조건에서 현재 용도를 계속 운영할 수 있는지 관계 행정기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가율 64%만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 토지·건물·포함 설비·제외 건물 영향을 분리해 재평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가명세서, 토지이용계획, 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 부담 0”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 없어 비교적 단순해 보입니다. 하지만 실제 낙찰 판단의 핵심은 등기가 아니라 매각 제외 건물과 농지 취득 절차에 있습니다. 제시외 건물에 법정지상권이 성립하면 토지 사용이 제한될 수 있고, 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금 자체가 몰수됩니다. 여기에 육계사·단독주택·농지·자동화설비가 묶인 저환금성 일괄매각이라는 특성도 겹칩니다.
등기상 금전 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 2,389,218,000원입니다. 그러나 감정가의 64%라는 숫자를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 법정지상권 성립 여부, 농취증 발급, 시설 가동성과 행정규제를 먼저 해결한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다. 이 물건의 결론은 권리 일부 합격, 취득·활용 가능성 확인 전 가격 판단 보류입니다.
