청주지방법원 2025타경30358. 충청북도 음성군 대소면 수태리에 있는 축사와 주택, 농지 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 축사인 육계사와 단독주택이 확인되고, 양계 관련 자동급이시설·사료 저장고 등도 매각에 포함됩니다. 처음 감정가가 3,733,154,200원이었지만 5회 유찰되면서 최저매각가가 1,223,279,000원까지 떨어졌습니다.
단순히 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 다릅니다. 매각에서 빠지는 제시외 건물이 존재하고, 그 건물에 관해 법정지상권이 성립할 수 있는지 확정되지 않았습니다. 게다가 일부 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 감정가 대비 할인율이 높다는 사실만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 수태리 184 일원 |
| 등기 대상 | 수태리 126, 184, 185, 186 · 가동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 축사(육계사)·단독주택·농지 관련 일괄매각 |
| 소유자 | 류태형 (단독소유) |
| 감정가 | 3,733,154,200원 |
| 최저매각가 | 1,223,279,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 | 음성축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,508,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.05 음성축산업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 토지 참고 | 지목 답 · 표기 면적 2,829.0㎡ · 공시지가 32,100원/㎡ |
| 매각방식 | 일괄매각 (일부 제시외 시설 포함, 일부 건물 제외) |
토지 면적 및 공시지가는 개별 토지 정보로, 일괄매각 대상 전체 면적이나 전체 토지의 공시지가 합계를 의미하지 않습니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 이용권이 변수
말소기준권리는 2017.04.05 설정된 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,300,000,000원이며, 2017.08.04 1,500,000,000원, 2023.03.31 1,850,000,000원으로 변경되었습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 장인혁·농업회사법인한송주식회사의 근저당권, 정삼모·주선녀·주식회사삼성레미콘의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
기존의 진천축산업협동조합 근저당권(871,000,000원)은 2017.04.07 말소됐습니다. 과거 강제경매 및 임의경매 사건들과 소유권이전청구권 가등기 또한 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 위 음성축산업협동조합 근저당권입니다.
② 매각 범위 — 무엇이 포함되고 제외되는가
이 사건은 개별 시설을 각각 매수하는 방식이 아니라 일괄매각입니다. 양계장 운영에 필요한 설비 일부는 매각에 포함되지만, 토지 위 모든 건물이 매각 대상인 것은 아닙니다.
| 구분 | 대상 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 제시외 관정 (2-3, 4-1) | 관정의 현황과 사용 가능 상태 |
| 매각 포함 | 태양광설비 (2-4) | 설비 상태 및 이용관계 |
| 매각 포함 | 수변전설비 (3-3) | 전력 설비의 현황과 사용 가능 여부 |
| 매각 포함 | 양계 관련 사료 저장고 및 급이 자동화설비 등 | 실제 작동 상태와 유지관리 부담 |
| 매각 제외 | 제시외 건물 (2-1, 3-1, 3-2) | 법정지상권 성립 가능성과 토지 이용 제한 |
| 매각 제외 | 컨테이너 하우스 (2-2) | 소유 및 점유관계, 처리 가능 여부 |
감정평가상 일련번호 (5-20)은 강파이프조 판넬지붕 단층의 육계사로 이용되고 있으며, 일련번호 (22)는 경량철골구조 판넬지붕 단층의 단독주택입니다. 육계사에는 난방조절설비와 자동급이시설이 있고, 주택에는 급수·급탕 위생설비와 LPG 난방설비가 확인됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 33%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 1,223,279,000원으로 감정가 3,733,154,200원의 32.77%입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명합니다. 그러나 축사와 농지의 실제 가치는 건물의 노후도, 설비 상태, 영업 가능성, 토지 이용 제한 및 법정지상권 여부에 따라 크게 달라집니다.
이 사건의 적정 낙찰가는 감정가 대비 할인율만으로 결정할 수 없습니다. 특히 토지를 자유롭게 사용하지 못할 가능성이 있다면 감정평가액과 실질적인 활용가치 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 현재 최저가를 주변 실거래 시세보다 저렴한 가격으로 인정할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차별 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 32.77% | 1,223,279,000원 | 1,378,253,003원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 978,623,200원 | 1,620,462,245원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 782,898,560원 | 1,814,229,639원 |
6회·7회 유찰 가격은 제시된 회차별 가정이며 실제 매각 일정이나 최저매각가격의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 인수할 금액과는 구별됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,223,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,632,790원 |
| 1. 음성축산업협동조합 근저당 | 1,300,000,000원 | 1,208,646,210원 |
| 2. 장인혁 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 정삼모 가압류 | 726,744,500원 | 0원 |
| 4. 주선녀 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 농업회사법인한송주식회사 근저당 | 78,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사삼성레미콘 가압류 | 62,154,713원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 1,223,279,000원에서 집행비용 14,632,790원을 제외하면 근저당권자인 음성축산업협동조합에 1,208,646,210원이 배당되는 계산입니다. 다른 후순위 채권자에게 배당되는 금액은 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
추정 배당표상 채권 총액은 2,586,899,213원, 채권자 배당 합계는 1,208,646,210원, 미배당 합계는 1,378,253,003원입니다. 이 미배당금은 기본적으로 채권자 측의 미회수 금액이며, 이를 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 대소면 부윤리 소재 부윤초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성된 지방도변 농경지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 등 대중교통 사정은 대체로 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 축사 구조. 육계사는 강파이프조 판넬지붕 단층 구조로, 외벽은 판넬, 내벽은 판넬 및 보온재 등으로 마감되어 있습니다. 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 주택 구조. 단독주택은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 벽지도배·장판지 마감과 알루미늄샷시창, LPG 난방설비가 확인됩니다.
- 토지 이용. 관련 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 침수위험지구에 해당합니다. 토지 이용 목적과 인허가 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 문제는 별도의 쟁점입니다.
- 환금성. 축사·농지·단독주택이 함께 있는 특수용도 물건으로, 일반 주거용 부동산과 달리 이용 목적에 맞는 매수자 확보가 중요합니다. 실제 환금성은 인허가, 시설 상태, 토지 사용권과 지역 거래가격의 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1, 2, 3, 4, 23, 24에 대한 농지취득자격증명 발급 요건을 소관 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 명시되어 있습니다.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 건물 (2-1, 3-1, 3-2)의 소유관계, 설치 시점, 토지와 건물의 소유권 변동, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 성립 여부를 단정할 수 없습니다.
- 매각 포함·제외 시설 현장 대조. 관정·태양광설비·수변전설비·사료 저장고·자동급이시설의 위치와 작동 상태를 확인하고, 제외 건물 및 컨테이너 하우스와 구분해야 합니다.
- 토지 이용 규제. 농업진흥구역, 농림지역, 가축사육제한구역, 침수위험지구에 따른 실제 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 축사 운영 가능성. 육계사와 관련 시설의 실제 운영 가능 여부, 시설 노후도, 유지관리 부담, 필요한 인허가와 승계 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당 기준 확인. 음성축산업협동조합 근저당의 변경된 채권최고액 1,850,000,000원과 신청채권 청구액 1,508,000,000원을 기준으로 실제 채권 잔액 및 배당 관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2017-251호와 연결되어 있습니다. 공동담보 목적물 및 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 매각 제외 건물의 소유자 또는 점유자, 육계사 운영자, 주택 점유자와의 실제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래 및 가치 검증. 감정가 대비 32.77%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 축사·농지의 비교 거래, 현장 시설 가치, 권리 제한을 반영해 적정가를 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획 및 농취증 관련 행정기관 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰, 33% 가격에도 이유가 있다”
이 사건은 감정가 3,733,154,200원이 5회 유찰로 1,223,279,000원까지 내려온 물건입니다. 배당 추정상 매수인 채권 인수액은 0원이지만, 이를 근거로 권리관계가 깨끗하다고 평가하기는 어렵습니다.
가장 중요한 쟁점은 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부입니다. 여기에 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험까지 있어 취득 절차 자체에 주의가 필요합니다. 축사 시설의 활용성과 토지 규제를 검토하지 않고 감정가 대비 할인율만 믿고 접근하는 것은 위험합니다.
결론은 입찰 보류 및 선행 권리·인허가 조사입니다. 매각 제외 건물이 토지에 미치는 영향을 확인하고 농취증 발급 가능성이 확보되며, 축사·농지의 실제 시장가치까지 검증된 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 사느냐가 아니라, 취득 후 무엇을 온전히 소유하고 이용할 수 있느냐입니다.
