🏷 최저가 30,755,700원 🧩 2/7 지분 👤 점유 1명 🏦 근저당 0건 ⚖ 공유자우선매수 1회
대전지방법원 2025타경15905. 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 658, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이나, 감정요항상 이용상태는 단독주택이고 토지면적은 660.0㎡입니다. 겉으로 보이는 최저가는 30,755,700원으로 작지만, 매각 대상은 전체 소유권이 아니라 박범수 지분 7분의 2입니다. 이순자 지분 7분의 5는 그대로 남는 구조라, 낙찰 후에는 공유관계·사용수익·협의분할 또는 공유물분할 문제를 따로 풀어야 합니다.
권리 흐름만 놓고 보면 현재 근저당권은 없습니다. 과거 을구 1번 갈산농업협동조합 근저당권은 2019.11.12 해지로 말소되어 현재 배당권자로 보지 않습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “말소되는 담보권을 얼마나 싸게 사느냐”가 아니라, 지분경매·점유·공유자우선매수권을 감당할 수 있느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15905 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 658 · 충청남도 홍성군 갈산면 수덕사로324번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 |
| 토지 | 대 · 660.0㎡ · 농림지역 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유관계 | 박범수 지분 7분의 2 · 이순자 지분 7분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 30,755,700원 / 30,755,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 6,049,904원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 지분은 복잡
현재 등기상 근저당권·압류는 남아 있지 않습니다. 다만 2025.08.07 경매개시결정이 말소기준 역할을 하고, 그 이후의 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 박범수·이순자의 공유 구조 자체는 낙찰로 자동 정리되지 않습니다. 외부 낙찰자는 박범수 지분 7분의 2를 취득할 뿐이며, 남은 7분의 5 공유자와의 관계가 실전 리스크입니다.
② 점유·임차 — 2003 전입, 보증금은 미상
점유자로 표시된 이순자는 등기부상 공유자이기도 합니다. 전입일은 2003.10.14로 경매개시결정보다 훨씬 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 건은 “임차인 인수 0원”이 아니라, 임대차성·보증금·실거주 관계를 확인해야 하는 점유 리스크로 보는 편이 안전합니다.
| 점유자 | 사용관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순자 | 미확인 점유자 · 등기부상 공유자 | 2003.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 30,755,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 953,603원 |
| 1. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 6,049,904원 | 6,049,904원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 브라보캐피탈앤드대부주식회사 | 6,049,904원 | 6,049,904원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 6,049,904원 | 6,049,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,652,385원 |
2019.11.12 해지 말소된 을구 1번 근저당권은 현재 배당대상에 포함하지 않았습니다. 위 표는 확인된 경매개시결정 청구금액을 기준으로 한 단순 감산표이며, 당해세·보증금 미상 점유관계는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 공유자우선매수권 — 외부 낙찰자의 문턱
이 사건은 지분경매입니다. 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한되지만, 그 1회가 외부 입찰자에게는 매우 중요합니다. 외부 입찰자가 최고가를 써도 공유자가 같은 가격으로 우선매수하면 낙찰 기회가 넘어갈 수 있습니다. 그래서 이 물건은 일반 단독주택처럼 열린 경쟁으로만 보면 안 되고, 공유자가 가격을 보고 따라 들어올 수 있는 구조까지 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 갈산면 가곡리 소재 “노상마을회관” 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농가주택, 경지정리농경지, 축사 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층건으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 660.0㎡, 공시지가는 26,800원/㎡입니다. 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다.
- 환금성. 농가주택·농경지·축사 혼재 지역의 지분물건이라 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 좁습니다. 지분 정리 비용과 기간을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 낙찰 대상은 박범수 지분 7분의 2입니다. 전체 부동산을 30,755,700원에 취득하는 구조가 아닙니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권 행사는 1회입니다. 외부 낙찰자는 같은 가격 우선매수 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 점유자 확인. 이순자는 공유자이면서 2003.10.14 전입한 점유자로 표시됩니다. 임대차인지, 공유자 점유인지, 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 보증금이 확인되지 않았으므로 “최저가 + 0원”으로 단정하지 마세요. 보증금이 있으면 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.
- 말소권리 구분. 을구 1번 근저당권은 2019.11.12 해지 말소되었습니다. 현재 배당권자로 오인하면 분석이 왜곡됩니다.
- 일괄매각 범위. 추가물의 구체 범위·상태·가치는 현장과 감정 원본 대조 전까지 입찰가에 크게 반영하지 않는 편이 안전합니다.
- 출구전략. 공유물분할, 지분매각, 공유자와의 협의 중 어느 경로로 회수할지 먼저 정해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “풀 수 있나”가 먼저다
이 사건은 등기상 현재 근저당이 없고, 말소된 근저당을 배당대상으로 볼 필요도 없습니다. 하지만 그래서 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 핵심은 박범수 지분 7분의 2만 매각되는 지분경매라는 점, 공유자 이순자가 7분의 5를 보유하고 있다는 점, 그리고 같은 이순자가 2003.10.14 전입한 미확인 점유자로도 나타난다는 점입니다. 최저가 30,755,700원은 숫자만 보면 작지만, 낙찰 후 권리·점유·공유관계를 풀지 못하면 환금성은 크게 떨어집니다. 권리 말소는 가볍지만, 지분과 점유는 무겁습니다.
