대전지방법원 2025타경708. 당진시 송산면 상거리 408 동우빌라 제2동 제3층 제301호, 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김태순으로, 2020.09.04. 거래가 37,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한광식을 근저당권자로 하는 채권최고액 40,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.08.24. 종로구(서울특별시), 2023.02.15. 국민건강보험공단, 2023.09.14. 당진시의 압류가 차례로 들어왔고 2025.07.04. 한광식의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안는 형태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 상거리 408 동우빌라 2동 3층301호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 송산면 상거중앙길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김태순 · 2020.09.04. 거래가액 37,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.04. 접수된 한광식의 근저당권입니다. 채권최고액은 40,000,000원이고 채무자는 김태순입니다. 이후의 압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이덕연 | 2023.09.01. | 2026.01.30. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이덕연의 전입일은 2023.09.01.로 말소기준권리인 2020.09.04. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.30. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 입찰 전에 매각물건명세서에서 다시 확인하는 것이 필요합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 49%
실거래 비교 대상은 동우그린맨션, 동일 면적 94.2㎡입니다. 확인된 거래는 2021.06. 20,000,000원, 2024.09. 40,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 30,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 40,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 94.2㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2021.06 | 94.2㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 전체 평균 | 94.2㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94.2㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저가 19,600,000원은 최근 12개월 평균 40,000,000원의 49.0%입니다. 전체 실거래 평균 30,000,000원과 비교해도 최저가 비율은 65.3%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 100.0% 높은 흐름이므로, 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보면 현재 회차의 가격 할인은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,800원 |
| 2. 근저당권 · 한광식 | 40,000,000원 | 18,847,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 19,600,000원 가정 시 집행비용 752,800원을 제외한 18,847,200원이 한광식 근저당권에 배당되고, 미배당액은 21,152,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 21,152,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 15,680,000원 | 14,997,760원 | 25,002,240원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 12,544,000원 | 11,918,208원 | 28,081,792원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 한광식 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액이 늘어난다고 해서 그 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송산초등학교 남서측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 남측 인근 송산로를 통해 현대제철로(지방도633호선) 등과 연계되며, 북측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며 급·배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 205,900원/㎡입니다.
- 표시 확인. 공부상 건물명은 “동우빌라 제2동”이나 현황 건물 외관에는 “동우그린맨션 B”로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 동우그린맨션은 총 16세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이덕연의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제·최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 건물명 현황 대조. 등기상 “동우빌라 제2동”과 현황 외관 “동우그린맨션 B” 표시를 현장에서 직접 대조하세요.
- 가격 표본 주의. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 40,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 실제 내부상태와 주변 매물을 함께 확인하세요.
- 환금성 점검. 총 16세대·실거래 2건의 소규모 공동주택이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 2020.09.04. 한광식 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 이덕연의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
가격은 이미 3회 유찰돼 감정가 40,000,000원에서 19,600,000원으로 내려왔습니다. 이는 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 40,000,000원의 49.0%입니다. 다만 국세·지방세 압류의 실제 배당순위, 임차인의 보증금·우선변제 여부, 16세대 소규모 단지의 낮은 거래 빈도는 반드시 함께 봐야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 할인형이지만 환금성과 배당 확인을 거쳐야 하는 물건입니다.
