대전지방법원 2025타경709. 당진시 신평면 도성리 세안주택 6동 2층 203호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현재 소유자는 심요엘이며 2024.09.26. 증여로 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2018.12.05. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 15,120,000원입니다. 이후 설정된 한광식 근저당권 35,000,000원과 2025.07.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 송하은이 보증금 2,000,000원, 월세 200,000원의 임차인으로 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인이 말소기준일인 2018.12.05.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 알 수 없고, ‘대항력 있음’도 ‘대항력 없음’도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 도성리 209-2 6동 2층203호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 신평면 샛터로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 |
| 소유자 | 심요엘 (2024.09.26. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 15,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한광식 / 31,153,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2018.12.05. 신한은행 근저당권입니다. 2021.05.14. 설정된 한광식 근저당권과 2025.07.04. 경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 송하은은 전입일이 미상이라 말소기준권리와의 선후를 정할 수 없습니다. 이 때문에 등기만 보고 “인수 0원 확정”이라고 결론 내리면 안 됩니다.
② 임차인 — 전입일 미상, 대항력 판정 유보
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송하은 | 2,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 15,190,000원으로 감정가 31,000,000원의 49%입니다. 세안주택 경매 통계상 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 하지만 이 물건과 직접 대조할 수 있는 동일 면적 최근 실거래 기준가격은 확인되지 않아, 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
세안주택은 270세대이며 사용승인일은 1991.06.17.입니다. 현재 가격 판단에서는 감정가 할인율보다 실제 거래 가능한 가격과 임차인 인수 여부를 함께 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 673,420원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 15,120,000원 | 14,516,580원 |
| 2. 근저당 · 한광식 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 50,120,000원, 예상 배당은 14,516,580원이며 미배당은 35,603,420원입니다. 신청채권자 한광식의 예상 배당은 0원으로 계산됩니다. 이 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 송하은의 대항력 여부에 따라 매수인의 실제 인수관계도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도성리마을회관 남측 인근으로 농경지·자연림·근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물로 사용승인일은 1991.06.17.이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4M 내외의 현황도로를 이용 중입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 94,600원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 세안주택은 270세대이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일. 송하은의 전입신고일을 확인해 2018.12.05. 말소기준권리보다 선행하는지 반드시 판단해야 합니다.
- 점유관계. 임차인의 실제 점유 부분과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 배당요구와 실제 배당 가능성을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 실질취득비용. 대항력이 확인되면 최저가만 보지 말고 실제 인수액을 더해 취득비용을 다시 판단해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 면적 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황도로. 북서측 약 4M 현황도로의 실제 이용관계와 접근 상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 선후가 먼저”
이 물건은 감정가 31,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 15,190,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 가격이 아니라 송하은의 대항력 판정입니다. 전입일이 확인되지 않아 2018.12.05. 신한은행 근저당보다 앞선 임차인인지 뒤의 임차인인지 알 수 없고, 따라서 예상배당표상 인수 0원도 최종 결론으로 볼 수 없습니다.
후순위 한광식 근저당과 경매개시결정이 소멸하는 점은 분명하지만, 임차관계가 아직 닫히지 않은 상태에서 “권리 깨끗·반값 매물”로 접근하는 것은 이릅니다. 더구나 직접 대조할 실거래 기준가격도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기권리는 단순, 임차인은 미상, 가격은 검증 필요. 이 사건은 전입일 확인 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
