대전지방법원 2025타경754. 충남 서산시 동문동 94-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 스라브지붕 3층으로, 1층은 소매점 등의 용도, 2층은 사무소 등의 용도, 3층은 단독주택 등의 용도입니다. 감정가 1,387,705,010원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 679,976,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 부족합니다. 게다가 1층 전체 170.93㎡에 김우용의 상가건물임차권이 등기돼 있고, 임차보증금은 60,000,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만, 대항력은 제공된 판정상 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 94-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 512.0㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점 등 · 2층 사무소 등 · 3층 단독주택 등 |
| 소유자 | 최현정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,387,705,010원 / 679,976,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 621,269,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 ㄱ 매각포함 · 제시외 ㄴ 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.12. 을구 1번 서산신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 650,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 4번 근저당 143,000,000원, 을구 5번 조자연 근저당 600,000,000원, 을구 6번 유희배 근저당 33,000,000원, 그리고 2025년 김우용의 상가건물임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026년에는 을구 1번과 4번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 1층 전체
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우용 | 건물 1층 전체(170.93㎡) | 60,000,000원 | 미상 대항력 판정 불가 | 배당요구 있음 확정일자 2019.07.23 | 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
김우용은 실제 임차인 1명이며, 1층 전체 170.93㎡를 대상으로 보증금 60,000,000원의 상가건물임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일자·사업자등록신청일자·점유개시일자는 모두 2017.05.29이고 확정일자는 2019.07.23입니다. 임차권등기는 2025.07.17 접수됐고 배당요구도 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 1,387,705,010원에서 현재 최저가가 679,976,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 1·2층 상업용, 3층 주거용이 결합된 근린시설은 일반 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고 실제 임대수익·공실·건물 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 679,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,199,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서산신용협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 서산신용협동조합 | 143,000,000원 | 20,776,240원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 조자연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 유희배 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액 1,426,000,000원 중 670,776,240원이 배당되고, 미배당액은 755,223,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 회수도 급감
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 679,976,000원 | 670,776,240원 | 755,223,760원 | 충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 475,983,199원 | 468,823,367원 | 957,176,633원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시(24%) | 333,188,239원 | 327,723,604원 | 1,098,276,396원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 621,269,340원이 배당 계산상 충족되지만, 3회 유찰 시부터는 신청채권도 전액 회수되지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서동초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·나지가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남측·서측·동측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통수준입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점 등의 용도이나 현재 휴업상태, 2층은 사무소 등의 용도이나 상업용으로 이용됐던 것으로 보이며 현재 휴업상태, 3층은 단독주택 등의 용도입니다.
- 건물. 일반철골구조 스라브지붕 3층으로 외벽 판넬마감, 내벽 몰탈 위 페인팅·벽지·인테리어 마감, 바닥 타일마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있으며 3층에는 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대 512.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 646,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로3류 접합, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1층 임차관계 확인. 김우용의 임차권등기, 실제 점유 여부, 사업자등록 상태, 배당요구 및 대항력 여부를 매각물건명세서와 원본서류로 재확인하세요.
- 휴업 상태 확인. 감정 당시 1·2층이 휴업상태로 외부관찰됐으므로 현재 영업·공실·점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 인근 유사 근린시설의 실제 매매가·임대료·수익률을 별도로 확인하세요.
- 제시외 물건 구분. 제시외 ㄱ은 매각에 포함되고 제시외 ㄴ은 제외되므로 현황과 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 혼합용도 환금성. 1·2층 상업용과 3층 주거용이 결합된 구조라 매수층이 제한될 수 있으므로 재임대·재매각 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 권리관계를 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 임차와 환금성
이 사건은 감정가 1,387,705,010원에서 두 번 유찰돼 최저가가 679,976,000원까지 내려온 근린시설·토지 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 인수 구조 자체는 비교적 정리돼 있습니다.
하지만 이를 곧바로 저가 매수 기회로 보는 것은 이릅니다. 실거래 시세 비교자료가 없고, 1층 전체에 보증금 60,000,000원의 임차권이 있으며 대항력 판단도 미상입니다. 1·2층은 감정 당시 휴업상태이고 상가·주거가 혼합된 근린시설이라 환금성도 아파트보다 제한적일 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 0, 가격 판단은 보류, 임차·공실·수익성 현장검증이 우선”입니다.
