대전지방법원 2025타경15970. 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 773-23을 포함한 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 임흥빈이고, 말소기준은 2023.02.14. 설정된 주산농업협동조합 근저당권 429,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농업회사법인주식회사학암뜰의 근저당권 150,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 등기상 금전 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 매각물건명세서에는 독산리 773-2 토지 위 제시외 주택과 773-4 토지 위 제시외 창고에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또 일부 제시외 건물은 매각에 포함되지 않고, 목록 4번 토지에는 농지취득자격증명 제출 요건과 불법건축물 원상회복 위험이 붙어 있습니다. ‘등기상 인수 0원’과 ‘안전한 물건’은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

임차인 없음. 말소기준권리는 2023.02.14.의 주산농업협동조합 근저당권 429,000,000원입니다. 이후 설정된 농업회사법인주식회사학암뜰의 150,000,000원 근저당권과 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.23. 국 명의 압류는 2023.10.30. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 매각 조건 — 포함·제외 건물을 반드시 나눠 봐야 한다

일괄매각이지만 제시외 건물이 모두 함께 넘어오는 구조는 아닙니다. 목록 2번 토지 위 창고는 매각에 포함되는 반면, 목록 3번 토지 위 주택·보일러실과 목록 4번 토지 위 창고는 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 토지를 취득하더라도 제외 건물의 소유·점유관계와 토지사용 관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%라고 해서 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다

현재 최저매각가는 572,345,000원으로 감정가 1,168,050,180원의 49% 수준이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 대비 비율만으로 시장가치보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.

특히 이 사건은 순수 토지만의 가격 비교가 아니라 제시외 건물의 포함·제외, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명, 불법건축물 원상회복 위험을 함께 고려해야 합니다. 따라서 49%라는 할인율 자체에 가격 가점을 주기보다, 실제 이용 가능 범위와 제외 건물 관계를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 572,345,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 579,000,000원 중 564,221,550원이 배당되고 14,778,450원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 후순위 근저당권의 부족분으로, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 토지·환금성 메모

• 용도. 사건 용도는 기타 + 토지이며, 일괄매각 조건입니다.
• 토지. 991.0㎡ · 잡종지 · 토지이용상황 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 폐광지역진흥지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
• 공시지가. 153,800원/㎡입니다.
• 환금성. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵고, 제시외 건물·법정지상권·농취증 조건이 매수층을 제한할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 확인. 독산리 773-2의 제시외 주택과 773-4의 제시외 창고에 대해 성립 여부가 불분명하므로 건물 소유관계와 토지·건물의 성립 경위를 확인해야 합니다.
• 매각제외 건물 확인. 목록 3번의 주택·보일러실, 목록 4번의 창고는 매각제외입니다. 낙찰 후 토지사용과 철거·점유 관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 4번 토지는 증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
• 불법건축물. 목록 4번 토지 위 창고는 원상회복명령 대상이므로 철거·복구 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교가 없으므로 ‘반값’이라는 이유만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 실제 이용가치 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 토지를 실제로 쓸 수 있느냐

이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 불분명, 매각제외 건물, 농지취득자격증명, 불법건축물 원상회복이라는 조건이 한꺼번에 겹쳐 있습니다.

최저가는 2회 유찰 끝에 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없는 상황에서는 그 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 이용 리스크는 큽니다. 이 물건의 승부처는 채권을 얼마나 떠안느냐가 아니라, 낙찰 뒤 제외 건물과 토지를 어떤 조건으로 실제 사용·정리할 수 있느냐입니다.