835,386,000원
대전지방법원 2025타경16006. 예산군 삽교읍 평촌리 271-6의 건물·토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 기호(2) 1층이 근린생활시설(일반음식점)·숙소·계단실, 2층이 다가구주택 등이고, 기호(3)은 공실 상태입니다. 따라서 일반 주택 한 채가 아니라 근린생활시설·주거·토지가 섞인 복합형 물건으로 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2023년 삽교농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 국 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 미확인 점유자에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16006 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 평촌리 271-6 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점)·숙소·다가구주택·공실 건물 |
| 소유자 | 오순례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,704,868,200원 / 835,386,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 847,678,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2023.05.19. 을구 3번 근저당권 · 삽교농업협동조합 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 토지정보 | 1,626㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 79,100원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리되지만 점유자가 변수
2021년 당진신용협동조합 근저당은 2023.05.19 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 삽교농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 2025.06.25 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으며, 현재 임의경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청한 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 선순위 가능성 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배성진 미확인 점유자 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 유제용 미확인 점유자 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 |
유제용은 2023.11.23 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.11.28 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 배성진은 전입 시점이 훨씬 앞서 있어 점유·임대차 관계와 보증금 확인 전에는 매수인 부담을 0원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 가격·회차 구조 — 49%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,704,868,200원, 현재 최저매각가는 835,386,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 584,770,200원, 그 다음은 409,339,140원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 835,386,000원 | 824,632,140원 | 282,242,860원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 584,770,200원 | 576,522,498원 | 530,352,502원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 409,339,140원 | 402,845,749원 | 704,029,251원 |
④ 예상배당표 (매각가 835,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,753,860원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 삽교농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 824,632,140원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,875,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,106,875,000원 중 824,632,140원이 배당되고 282,242,860원이 미배당으로 남는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산됐지만, 배성진의 보증금이 미상인 점 때문에 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 일괄매각·농지·제시외 물건 — 입찰자격 자체가 중요
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조입니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 ㉠·㉢·㉥ 및 수목 ㉣·㉤이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 건물 ㉡ 견사는 매각에서 제외됩니다.
- 목록 4 토지. 공부상 맹지이나 인접토지를 경유해 통행 가능하며, 공부상 지목은 답이지만 현황은 전으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평촌 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·농가주택과 로변 근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 1층 근린생활시설(일반음식점)·숙소·계단실, 2층 다가구주택 등으로 이용 중이고 기호(3)은 공실입니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층, 기호(3)은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역이 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 토지 특성. 1,626㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 79,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배성진 점유관계 확인. 전입일 2021.09.24가 말소기준보다 빠릅니다. 실제 임대차 여부·점유·보증금·확정일자를 확인해 인수액을 확정해야 합니다.
- 유제용 배당관계 확인. 전입은 말소기준 이후이고 2025.11.28 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 응찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. ㉠·㉢·㉥은 포함, ㉡ 견사는 제외됩니다. 현장에서 위치와 경계를 대조해야 합니다.
- 목록 4 통행 확인. 공부상 맹지이고 인접토지를 경유해 통행하는 상태이므로 실제 진입경로를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 점유자 인수 가능액과 복합용도·토지 조건을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 물건은 감정가 1,704,868,200원에서 2회 유찰되어 최저가가 835,386,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 낙찰가보다 먼저 실질취득가를 확정해야 합니다.
말소기준 이후 등기권리는 정리되는 편이지만, 배성진은 2021.09.24 전입으로 2023.05.19 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미확정이 현재 결론입니다. 여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 제시외 건물 포함·제외, 목록 4 토지의 맹지·통행 문제가 겹칩니다. 최저가는 낮아졌지만 권리와 입찰조건은 결코 단순하지 않은 물건입니다.
