대전지방법원 2025타경16006. 충남 예산군 삽교읍 평촌리에 있는 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 근린생활시설과 다가구주택 등으로 이용되고 있으며, 별도 건물은 공실 상태로 조사됐습니다. 최초 감정가가 17억 원을 넘었지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 약 5.85억 원입니다.
등기상 말소기준은 2023년 5월 19일 설정된 삽교농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배성진의 전입일은 2021년 9월 24일로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 임대차관계, 점유 여부와 보증금이 확인되지 않았기 때문에 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 매수인의 인수 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16006 (임의경매 · 홍성지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 평촌리 271-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점)·숙소·다가구주택 등 |
| 건물 현황 | 주1동 등 · 철근콘크리트구조 2층 건물 및 경량철골구조 단층 건물 |
| 이용상태 | 기호(2): 1층 근린생활시설(일반음식점)·숙소·계단실, 2층 다가구주택 등 / 기호(3): 공실 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 대지 1,626.0㎡ · 소로한면 · 공시지가 79,100원/㎡ |
| 소유자 | 오순례 (단독소유) |
| 감정가 | 1,704,868,200원 |
| 최저매각가 | 584,770,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 847,678,988원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 농지취득자격증명 제출 필요 · 일부 제시외 건물·수목 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
최초 당진신용협동조합 근저당권(채권최고액 972,000,000원)은 2023년 5월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 삽교농업협동조합 근저당권(채권최고액 1,080,000,000원)입니다. 이 근저당권은 2025년 6월 25일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 별개의 근저당채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 선순위 전입자 보증금이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서상 전입·점유 관련 조사 대상자는 배성진과 유제용, 총 2명입니다. 모두 구체적인 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 확인된 임대차계약이 있는 임차인 2명으로 단정하지 않습니다.
| 성명 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배성진 미확인 점유자 |
2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
| 유제용 미확인 점유자 |
2023.11.23 | 미상 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
선순위 인수 대상 아님 2025.11.28 배당요구 신고 |
배성진. 전입일이 말소기준 근저당권보다 빠르다는 점이 가장 중요합니다. 다만 전입신고 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 보증금 액수와 우선변제 여부가 미상인 만큼 현재 단계에서 매수인이 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
유제용. 2023년 11월 23일 전입하여 말소기준보다 후순위입니다. 2025년 11월 28일 배당요구 신고 이력이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 구체적인 배당 가능액도 확정할 수 없습니다. 선순위 보증금 인수와는 구별하여 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,247,700원 |
| 1. 근저당 · 삽교농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,080,000,000원 | 576,522,300원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,875,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,106,875,000원 | 576,522,300원 |
| 미배당 채권 합계 | - | 530,352,700원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 집행비용은 8,247,700원으로 산정됐으며, 국의 압류 관련 실제 조세채권액·당해세·임차인의 최우선변제 및 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 그 자체로 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
최저가가 내려갈수록 금융채권자의 미배당 규모는 커집니다. 아래 금액은 현재 배당모형에 따른 수치이며, 선순위 임대차관계가 확정되지 않아 각 회차의 실질취득금액을 나타내지는 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
584,770,000원 | 576,522,300원 | 530,352,700원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% |
409,339,000원 | 402,845,610원 | 704,029,390원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% |
286,537,300원 | 281,725,778원 | 825,149,222원 |
⑤ 매각조건 — 농취증과 제시외 물건에 주의
| 매각 방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 농지 관련 | 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 ㉠·㉢·㉥ 및 수목 ㉣·㉤ |
| 매각 제외 | 제시외 건물 ㉡ 견사 |
| 목록 4번 토지 | 공부상 맹지이나 인접토지를 경유하여 통행 가능 |
| 지목과 현황 | 목록 4번 토지는 공부상 답, 현황 전으로 이용 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지 관련 제한 | 가축사육제한구역 · 성장관리계획구역 · 도로구역 접함 |
목록 4번 토지는 공부상 맹지이지만 인접토지를 경유하여 통행할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 통행권원과 향후 이용 가능성은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 지목이 답이면서 현황은 전으로 이용 중인 점 역시 농지취득 및 활용 계획과 함께 검토해야 합니다.
제시외 건물과 수목 가운데 일부는 매각에 포함되고 견사는 제외됩니다. 토지 위에 존재한다는 이유만으로 모든 시설물이 매수인 소유가 되는 것은 아니므로, 현장 배치와 감정평가서상 기호를 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산군 삽교읍 평촌리 평촌 마을회관 남서측 근거리. 주변은 농경지·농가주택과 로변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 일반음식점·숙소·다가구주택 등으로 이용 중이며, 기호(3)은 공실 상태입니다. 실제 수익성은 점유·임대차 및 운영 상태에 따라 달라집니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층, 기호(3)은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 토지 특성. 계획관리지역이며, 대지 1,626.0㎡는 평지·사다리형·소로한면으로 조사됐습니다. 목록 4번 토지는 별도로 접근성과 지목·현황 차이를 검토해야 합니다.
- 환금성. 주거·근린생활시설·농지 등이 포함된 일괄매각 물건으로, 일반적인 단일 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용 조건이 다를 수 있습니다. 3회 유찰된 이력과 공실·농취증 요건을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 배성진의 임대차관계 확인. 2021.09.24 전입 경위, 실제 점유, 임대차계약 및 보증금 규모를 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정되면 실질취득금액이 최저가를 초과할 수 있습니다.
- 유제용의 배당요구 확인. 2025.11.28 배당요구 신고의 구체적인 내용과 보증금·확정일자를 확인하고 명도 대상 여부도 점검해야 합니다.
- 농지취득자격증명 사전 확인. 미제출 시 입찰보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능성과 필요한 준비사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 매각 포함 시설물과 제외되는 견사의 위치·소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록 4번 토지 확인. 공부상 맹지, 인접토지 경유 통행 및 답에서 전으로 이용 중인 상태를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국의 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근저당권 공동담보에 기재된 부동산과 실제 매각목록을 혼동하지 말고 토지·건물별 포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 각 토지·건물의 현재 가치, 점유 위험과 취득 조건을 반영해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%보다 중요한 것은 실제 인수 부담”
이 물건은 세 차례 유찰되어 최저가가 584,770,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권과 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조지만, 말소기준보다 먼저 전입한 배성진의 실제 임대차관계와 보증금이 미확정이라는 문제가 남아 있습니다.
여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건, 일부 제시외 건물의 매각 제외, 목록 4번 토지의 통행 문제까지 겹칩니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 선순위 점유자의 실질 인수 위험과 농지취득 조건을 확정하는 데 있습니다. 보증금·점유관계와 농취증 발급 가능성이 확인되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
