대전지방법원 2025타경949. 당진시 읍내동 신성아파트 1동 12층 1206호, 전용 74.33㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이종대이며 2015년 소유권을 취득할 당시 등기부 거래가액은 157,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 126,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당 26,400,000원, 삼성카드 가압류 11,299,378원, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리관계보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,000,000원입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 거래 5건 평균은 104,700,000원, 가장 최신인 2026년 7월 거래는 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.5%로 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 25-6 신성아파트 1동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.33㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층 · 주거용 |
| 사용승인일 | 1990.12.12 |
| 소유자 | 이종대 (2015.01.23. 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 94,405,113원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제도 없습니다. 말소기준은 2015.01.23. 국민은행 근저당권 126,000,000원이고, 그 뒤 설정된 국민은행의 두 번째 근저당권과 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 낮은 현재 최저가
신성아파트 동일 전용면적 74.33㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 99,458,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 104,700,000원, 최신 거래는 2026년 7월 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.33㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 74.33㎡ | 2 | 108,500,000원 |
| 2026.02 | 74.33㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 2026.01 | 74.33㎡ | 13 | 101,000,000원 |
| 2025.12 | 74.33㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 74.33㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 74.33㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 74.33㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 74.33㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2025.02 | 74.33㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 74.33㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2024.05 | 74.33㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.33㎡ | 5건 | 104,700,000원 |
최근 12개월 평균 104,700,000원과 비교하면 현재 최저가 77,000,000원은 73.5% 수준입니다. 최신 거래 110,000,000원과도 33,000,000원 차이가 있습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 흐름은 +9.4%로, 하락 추세가 아니라 최근 가격대가 이전보다 높아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 126,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,299,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,000,000원 기준 채권총액 163,699,378원 중 75,214,000원이 배당되고, 미배당은 88,485,378원입니다. 후순위 채권의 미배당이 있더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 88,485,378원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 111,169,578원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 127,048,518원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당은 늘지만, 이 사건에서 중요한 점은 매수인 인수액이 모든 제시 회차에서 0원이라는 것입니다. 현재 회차부터 권리상 추가 부담 없이 낙찰가 자체를 최근 거래 수준과 비교할 수 있는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 주거용으로 이용 중인 아파트이며 대상 호수는 13층 건물의 12층 1206호입니다.
- 입지. 호서중학교 남서측 인근으로 단독주택·상가주택·연립주택 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 도로를 통해 단지 내 공도와 연계되고 북동측 약 8m, 남동측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 10,609㎡, 지목 대, 공시지가 1,056,000원/㎡이며 아파트 건부지 상태입니다.
- 규모. 신성아파트는 248세대, 사용승인일은 1990.12.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 전체 평균 99,458,333원보다 최근 12개월 평균 104,700,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 비교하세요.
- 층별 가격 편차 확인. 동일 74.33㎡ 거래가 79,000,000원부터 130,000,000원까지 분포하므로 12층의 상태·향·내부수리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 등기상 분석에서는 임차인이 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 노후도 점검. 사용승인일이 1990.12.12이므로 내부 상태와 공용부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 88,485,378원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 장점은 구조가 명확하다는 데 있습니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰되어 77,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 104,700,000원의 73.5%이며, 2026년 7월 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 9.4% 상승한 점까지 감안하면 현재 회차는 적어도 데이터상 권리 안전성과 가격 차이가 함께 확인되는 구간입니다. 다만 1990년 사용승인 단지이고 실거래 편차가 큰 만큼 실제 호수 상태를 반영한 응찰가 검토가 마지막 관문입니다.
