대전지방법원 2025타경16056. 보령시 동대동 1626의 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 330,492,300원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 161,942,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건에서 할인율 자체를 투자 메리트로 곧바로 해석하기는 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 전입자가 확인되고, 특히 이영희의 전입일 2006.12.29은 말소기준권리인 2012.05.02 보령시새마을금고 근저당보다 빠릅니다.
다만 이영희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다. 게다가 소유자 역시 이영희로 등재되어 있어, 조사상 임차인 이영희가 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름이라는 점도 확인이 필요합니다. 자료에는 이 관계를 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성으로 표시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16056 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 동대동 1626 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 이영희 |
| 토지 | 261.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 |
| 감정가 / 최저가 | 330,492,300원 / 161,942,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령시새마을금고 / 83,292,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.05.02 보령시새마을금고 근저당 13,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 30,000,000원, 신용보증기금·충남신용보증재단·대천신용협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 여러 근저당·전세권·임차권이 있었지만 대부분 이미 말소됐습니다. 2023년 윤경원의 주택임차권 85,000,000원도 2023.09.21 말소됐습니다. 현재 권리분석의 초점은 오래된 말소 권리보다는 현황조사상 현재 전입자와 그 실제 임대차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계부터 확정해야 한다
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 2006.12.29 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| 이완봉 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 낮음 |
| 김나경 | 2023.10.05 | 2026.01.14 | 없음 | 미상 | 낮음 |
| 오성오 | 2018.10.25 | 2026.01.14 | 없음 | 미상 | 낮음 |
| 윤경원 | 2018.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 낮음 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘49% 할인’만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 330,492,300원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 161,942,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
더구나 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 만약 실제로 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재하면 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수액이 됩니다. 이 사건은 그 금액을 확정할 자료가 없으므로, 가격 분석의 출발점 역시 ‘실질취득 미상’이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,067,188원 |
| 2. 근저당 · 보령시새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 5,277,792원 | 5,277,792원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 21,160,000원 | 21,160,000원 |
| 6. 가압류 · 대천신용협동조합 | 13,577,008원 | 13,577,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,860,012원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차의 채권 합계 83,014,800원이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이영희의 실제 임대차보증금도 확인되지 않아 권리분석상 최종 인수액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 용도. 연립/다세대 + 토지로, 토지이용상황은 주상용입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 보령시 동대동 ‘동대사거리’ 남동측 인근으로, 단독주택 중심의 기존 주택지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 261.7㎡, 평지·가로장방이며 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 499,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 배당 안정성
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 161,942,000원 | 83,014,800원 | 0원 | 75,860,012원 |
| 3회 유찰 시 | 113,359,400원 | 83,014,800원 | 0원 | 27,957,568원 |
| 4회 유찰 시 | 79,351,580원 | 77,523,252원 | 5,491,548원 | 0원 |
등기상 채권만 놓고 보면 현재 회차와 3회 유찰 가격에서는 채권 83,014,800원이 전액 배당되는 계산입니다. 4회 유찰 가격 79,351,580원부터는 5,491,548원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 수치는 선순위 가능 임차인의 미상 보증금 인수 문제와는 별개의 계산입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영희 임대차계약 확인. 계약서, 보증금, 실제 점유관계, 가족·소유자 관계 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2006.12.29 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
- 최저가만 보지 말 것. 비교 실거래 자료가 없고 실질취득액도 미상입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자를 시세 할인율처럼 쓰면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 5명 확인. 이완봉·김나경·오성오·윤경원은 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유·퇴거 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입자다
이 물건은 감정가 330,492,300원에서 161,942,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 등기부의 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사상 이영희의 전입이 말소기준보다 약 5년 이상 앞서고, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “49%라 싸다”가 아니라 “선순위 가능 임차인의 실체를 확인해야 가격을 계산할 수 있다”입니다. 배당표상 인수는 0원이지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 그것을 실제 인수 0원으로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 등기 후순위는 정리 가능, 임차인 리스크는 미해결. 두 차례 유찰이라는 할인보다 이 확인이 먼저입니다.
