대전지방법원 2025타경16056. 보령시 동대동 1626의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 토지 261.7㎡와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 이영희이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2012.05.02 보령시새마을금고 근저당권 13,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 이영희의 전입일은 2006.12.29로 말소기준보다 빠릅니다. 동시에 이영희는 등기부상 소유자·채무자와 동일하게 표시돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 실제 임대차관계와 보증금 유무를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인

말소기준권리는 2012.05.02 보령시새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 25번 근저당권 30,000,000원, 신용보증기금 가압류 5,277,792원, 충남신용보증재단 가압류 21,160,000원, 대천신용협동조합 가압류 13,577,008원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 점유·임차관계 — 이영희 한 명이 핵심

이완봉·김나경·오성오·윤경원의 전입은 모두 2012.05.02 말소기준권리보다 뒤라, 해당 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 김나경과 오성오는 2026.01.14 배당요구가 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.

윤경원에게는 과거 2023.08.22 주택임차권등기가 있었고 당시 임차보증금은 85,000,000원으로 기재됐으나, 그 임차권등기는 2023.09.21 취하로 말소됐습니다. 현재 조사된 윤경원의 보증금은 별도로 확인되지 않으므로 과거 85,000,000원을 현재 보증금으로 그대로 연결해서는 안 됩니다.

③ 가격 해석 — 감정가 34%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 113,359,000원으로 감정가 330,492,300원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 중요한 비교 기준은 감정가 할인율 자체가 아닙니다. 현재 자료만으로 시세 수준을 확정할 수 없고, 선순위 전입 이영희의 보증금도 미상입니다.

배당 시뮬레이션만 따르면 매수인 인수는 0원이므로 낙찰가 113,359,000원이 실질취득의 기준이 됩니다. 하지만 이영희에게 실제 대항력 있는 임차보증금이 존재해 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 달라집니다. 따라서 현재 회차의 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,359,000원 가정)

현재 회차 113,359,000원 가정에서는 배당표상 채권 83,014,800원이 전액 배당되고 소유자 잔여 27,957,174원이 계산됩니다. 매수인 인수는 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 동대사거리 남동측 인근으로, 단독주택 중심의 기존 주택지대이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 261.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 제한. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 499,400원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이영희의 실제 지위 확인. 소유자·채무자와 동일하게 표시된 전입자입니다. 실제 임대차인지, 관계인 점유인지부터 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 이영희의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 보증금 유무와 금액을 반드시 원문서로 대조해야 합니다.
• 대항력 표현 주의. 전입일은 2006.12.29로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
• 후순위 점유자. 이완봉·김나경·오성오·윤경원의 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 김나경·오성오는 2026.01.14 배당요구가 확인됩니다.
• 과거 윤경원 임차권 구분. 2023.08.22 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기가 있었지만 2023.09.21 말소됐습니다. 현재 보증금과 동일하다고 단정하면 안 됩니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 대상의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 34%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 실제 시세와 선순위 전입관계 확인 후 응찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “34%보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입의 실체”

이 사건의 등기 구조 자체는 말소기준이 명확합니다. 2012.05.02 보령시새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 실제 입찰 판단에서는 한 단계가 더 필요합니다. 이영희의 2006.12.29 전입입니다. 이영희는 등기상 소유자·채무자와 동일하게 표시돼 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력을 확정하지 말고 “선순위 전입이나 실체 미확인”으로 보는 것이 맞습니다.

최저가는 113,359,000원으로 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 그러나 시세 수준도 확정되지 않았고, 선순위 전입자의 실제 보증금도 확인되지 않았습니다. 3회 유찰이라는 할인 숫자보다 먼저 이영희의 점유·임대차 실체와 보증금을 확인해야 하는 사건입니다.