대전지방법원 2025타경966. 당진시 원당동 그린빌아파트 305동 1층 103호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.94㎡입니다. 소유자는 박우현이며, 2020.09.07. 국민은행 근저당 155,100,000원이 설정돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당과 삼성카드·최영숙 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 191,000,000원에서 1회 유찰돼 133,700,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 193,083,333원이고, 최신 거래는 2026.07. 210,000,000원입니다. 최근 거래 중 같은 1층 거래도 2026.07. 159,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 최저가는 단순히 감정가보다 낮은 정도가 아니라, 제공된 최근 거래 범위와 비교해도 낮은 가격대에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경966 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1248 그린빌아파트 305동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 15층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 박우현 (2020.09.07. 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 141,842,922원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.09.07. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 상상인플러스저축은행 근저당 75,600,000원, 삼성카드 가압류 10,722,909원, 최영숙 가압류 50,000,000원 및 2025.12.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 이들 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 69.2%
당진원당주공그린빌 동일 면적 84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 193,083,333원, 최저 거래는 159,000,000원, 최고 거래는 210,000,000원이며 최신 거래 역시 2026.07. 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 11 | 202,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 7 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 193,083,333원 |
현재 최저가 133,700,000원은 최근 12개월 평균 193,083,333원의 69.2%입니다. 감정가 191,000,000원 자체는 최근 평균과 비슷한 가격대지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려오면서 가격 구조가 달라졌습니다. 특히 제공된 최근 거래 최저가 159,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 155,100,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,722,909원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최영숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 기준액 291,422,909원 중 131,028,200원이 배당되고, 미배당은 160,394,709원입니다. 신청채권자 청구액 141,842,922원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,700,000원 | 131,028,200원 | 160,394,709원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 91,505,380원 | 199,917,529원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 63,933,765원 | 227,489,144원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수는 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 가격이 내려가면 실질취득 부담도 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 원당동 원당중학교 동측 인근. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있습니다. 운행횟수 및 배차간격을 감안한 대중교통 상황도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 1층 103호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 당진원당주공그린빌 · 683세대 · 사용승인 기준 2005.11.11. · 동일면적 84.94㎡ 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 서측 및 북측으로 왕복4차선 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·중로1류 접합, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·하수처리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.09.07. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 조사상 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서의 최종본을 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 동일면적 1층 거래 159,000,000원이 확인되므로 단지 전체 평균 193,083,333원만으로 응찰가를 잡지 말고 본건의 층 조건을 반영하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 160,394,709원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 93,590,000원, 3회 유찰 시 65,512,999원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 입찰 전 관련 금액과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리도 단순하고, 현재 가격도 내려왔다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 2020.09.07. 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리분석 측면에서는 단순한 편입니다. 가격도 1회 유찰로 133,700,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 193,083,333원의 69.2%입니다.
최근 거래 범위는 159,000,000원부터 210,000,000원이고, 2026.07. 동일면적 1층 거래도 159,000,000원이 확인됩니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성과 가격 할인이라는 두 조건이 동시에 확인되는 구간입니다. 다만 본건이 1층이라는 조건까지 반영해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
