대전지방법원 2025타경16092. 충청남도 서천군 서면 신합리 444-2 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 유한희이며, 2024년 2월 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 5월 이경옥의 청구금액 20,000,000원 가압류가 설정됐고, 2025년 11월 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권이 없는 상태에서 가압류가 말소기준권리인 구조입니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가보다 크게 내려온 현재 최저매각가입니다. 그러나 저렴한 입찰가격과 저렴한 실질 취득가격은 서로 다른 문제입니다. 감정 당시 건물 수선이 진행 중이었고, 수선 진행도에 따라 가격변동 가능성이 명시돼 있습니다. 더욱이 일반적인 공동주택처럼 거래 표본을 통해 가격을 쉽게 비교하기 어려우므로, 현재 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮은지는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 신합리 444-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 236.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 유한희 (2024.02.21. 소유권이전 · 매매) |
| 감정가 | 89,716,250원 |
| 최저매각가 | 30,773,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경옥 / 30,082,191원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.02. 갑구 4번 가압류 · 이경옥 · 청구금액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 이용 관련 특이사항 | 감정 당시 건물 수선 중 · 수선 진행도에 따라 가격변동 가능 |
| 접근 관련 특이사항 | 지적도상 맹지이나 서측 약 3m 내외의 세로를 통해 진출입 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2024.05.02. 접수된 갑구 4번 이경옥의 가압류입니다. 청구금액은 20,000,000원이며, 이후 등기된 갑구 5번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 근저당권은 없고, 등기상 매수인이 인수할 것으로 분류되는 권리는 확인되지 않습니다.
실제 임차인 0명. 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 이것만으로 현재 건물이 완전히 비어 있거나 명도절차가 필요 없다고 단정할 수는 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그런데 왜 3회 유찰됐을까?
감정가 89,716,250원에서 현재 최저매각가 30,773,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비로는 약 34% 수준입니다. 다만 해당 물건의 가치를 판단할 때는 낙찰가격뿐 아니라 건물의 수선 진행 상태와 토지 접근성, 향후 이용 가능성을 함께 고려해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 89,716,250원 | 감정가 | — |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 30,773,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,541,100원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,078,769원 | 16.81% | 0원 |
유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 953,914원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 이경옥 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이경옥 | 30,082,191원 | 9,819,086원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 50,082,191원 | 30,773,000원 |
집행비용 953,914원을 차감하면 채권자에게 배당되는 총금액은 29,819,086원입니다. 위 추정표에서는 가압류 청구금액 20,000,000원과 경매신청 청구금액 30,082,191원을 별도 항목으로 계산하여, 전체 미배당액은 20,263,105원으로 산정됩니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 30,773,000원 | 29,819,086원 | 20,263,105원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,541,100원 | 20,753,360원 | 29,328,831원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,078,769원 | 14,407,351원 | 35,674,840원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 회수금액은 감소하지만, 배당받지 못한 일반 채권이 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 각 회차의 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단에서는 채권 미배당 자체보다 실제 부동산 가치와 추가 비용을 중점적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 서면초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 단독주택 중심의 기존 주택지대와 일부 농경지가 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 서측으로 약 3m 내외의 세로가 개설되어 실제 진출입하고 있습니다. 도로의 소유관계와 통행권 확보 여부는 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 형태. 토지면적 236.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있으며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다. 감정요항표에는 학교경계선 관련 상대보호구역이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 39,200원/㎡입니다. 공시지가 자체를 실제 매매가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 감정 당시 목록 1번 건물은 수선 중이었으며, 수선 진행도에 따라 가격변동이 있을 수 있습니다. 수선 완료 여부와 추가 공사 필요성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 기존 주택지와 농경지가 혼재하는 입지, 건물 수선 상태, 도로 접근 조건이 재매각 시 고려될 수 있습니다. 현재 최저가만을 근거로 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 수선 진행 상태 확인. 감정 당시 수선 중이었던 건물이 현재 어떤 상태인지, 추가 공사비와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 권원 확인. 지적도상 맹지와 서측 약 3m 진출입로의 실제 경계, 소유관계, 통행 가능 여부 및 법적 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 별도 임차인 신고가 없더라도 현재 점유관계와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 중복계상 점검. 가압류와 경매신청이 모두 이경옥 명의인 만큼 기초채권의 동일성 여부 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 성장관리계획구역에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 실질 취득비용 산정. 입찰금액 외에 수선비, 취득 관련 비용, 명도비용 및 도로 관련 추가 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”
이 사건은 근저당권이 없고, 이경옥의 가압류를 말소기준으로 하여 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 3회 유찰되어 감정가의 약 34%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 감정 당시 수선 중이었던 건물, 제시외 건물 포함 일괄매각, 지적도상 맹지와 서측 진출입로라는 개별적인 확인사항이 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 현재 건물 상태와 도로 이용 조건을 확인한 뒤 실질 취득비용을 산정하는 것이 중요합니다. 등기상 인수 부담은 낮지만 수선·접근성·환금성 불확실성이 존재하므로, 현장 실사 없이 현재 최저매각가를 저렴한 가격으로 단정해서는 안 됩니다.
