대전지방법원 2025타경16092. 서천군 서면 신합리 444-2의 연립·다세대 계열 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 유한희이며, 등기부에는 근저당권이 없고 2024년 이경옥의 20,000,000원 가압류가 핵심 권리로 등장합니다. 이 가압류가 말소기준이 되고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없어 현재 자료상 매수인이 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 89,716,250원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 43,961,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 시장 비교치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 특히 단독주택 중심 기존 주택지대, 계획관리지역, 현황도로 진입, 건물 수선 중이라는 특성은 환금성과 추가비용을 함께 봐야 할 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 신합리 444-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 유한희 (2024.02.21. 소유권이전) |
| 토지 | 대 236.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 89,716,250원 / 43,961,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경옥 / 30,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차인 없음
임차인은 없습니다. 등기부상 담보권은 없고, 2024.05.02. 이경옥의 가압류 20,000,000원이 말소기준입니다. 해당 가압류와 뒤이은 2025.11.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 중요한 것은 ‘시세 확인’
현재 최저가는 43,961,000원으로 감정가 89,716,250원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 30,772,699원, 4회 유찰 시 21,540,889원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,191,298원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 이경옥 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이경옥 | 30,082,191원 | 22,769,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 50,082,191원 중 42,769,702원이 배당되고, 7,312,489원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 서면초등학교 남서측 인근이며, 단독주택 중심의 기존 주택지대와 일부 농경지가 섞인 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 정보상 도로접면은 ‘세로한면(불)’이며, 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이나 서측으로 약 3m 내외 세로가 개설되어 실제 진출입 중이라고 기재돼 있습니다.
- 수선 상태. 목록 1번 건물은 감정 당시 수선 중이었고, 수선 진행도에 따라 가격변동이 있을 수 있음이 명시돼 있습니다.
- 토지. 대 236.0㎡, 계획관리지역, 평지, 가로장방이며 공시지가는 39,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 연립·다세대 및 토지 거래를 직접 대조해 43,961,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인해야 합니다.
- 현황도로 이용권 확인. 지적도상 맹지이므로 서측 약 3m 도로의 소유관계·통행관계·지속 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 수선 진행상태 확인. 감정 당시 수선 중이었으므로 현재 공사 완료 여부, 추가 보수비, 실제 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 현황과 감정 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 현재 실제 점유자를 현황에서 재확인하고 인도 절차 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 환금성
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2024년 가압류를 기준으로 뒤의 권리도 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 좋은 경매물건인지는 권리만으로 결정되지 않습니다. 이미 2회 유찰됐고, 지적도상 맹지와 현황도로의 차이, 건물 수선 중이라는 특수성이 존재합니다.
특히 최근 실거래 비교치가 없는 상황에서는 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘반값 매물’로 해석할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 미확정, 현황은 반드시 확인. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 진입 여건과 건물 상태, 그리고 서천 지역 내 유사 물건의 환금성을 얼마만큼 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.
