대전지방법원 2025타경51232. 충남 당진시 송악읍 기지시리 3 소재 에이동 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공장, 창고, 기계실, 기숙사, 사무실 등으로 확인됩니다. 감정가 3,880,285,600원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 931,657,000원입니다. 겉으로는 감정가의 24.01%까지 내려온 저가 물건이지만, 주거형 아파트처럼 단순하게 “싸다”고 접근하면 안 됩니다. 이 물건은 기타 + 토지이고, 현황상 다수 점유자가 있으며, 제시외 건물과 기계기구 일부 소재 불명까지 붙어 있습니다.
특히 점유자 표가 중요합니다. 현황조사와 매각물건명세서상 점유자 5명이 확인되며, 이 중 박장호는 전입일이 1997.06.02로 데이터상 말소기준권리일 2006.01.31보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다. 보증금이 얼마인지, 임대차가 실제로 존속하는지, 점유 부분이 어디인지가 확인되지 않으면 매수인의 실질취득액도 최저가 하나로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 3 |
| 등기부상 부동산 | [건물] 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 3,3-25 에이동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 창고, 기계실, 기숙사, 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 4,967.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 215,000원/㎡ |
| 소유자 | 제이엠피글로벌 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,880,285,600원 / 931,657,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,502,006,480원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 점유가 남는다
데이터상 말소기준권리는 2006.01.31 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 1,260,000,000원입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 배당표상 최저매각가 931,657,000원 기준으로 집행비용을 뺀 대부분이 우리은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 전액 미배당입니다. 권리 말소 자체보다 더 중요한 것은 점유자와 임대차 미상금액입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 5명, 보증기관 승계 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 중복 합산할 보증기관 채권은 없고, 현황조사·매각물건명세서에 나타난 실제 점유자는 5명으로 봅니다. 단, 보증금이 확인되는 것은 그랜드팜 주식회사 20,000,000원뿐이고, 나머지 4명은 보증금 미상입니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미교식자재 | 현황서상 에이동 715.5700 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 바른유통 | 현황서상 에이동 2,948.1200 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신대순 | 현황서상 에이동 20.0000 | 2023.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박장호 | 미상 | 1997.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 그랜드팜 주식회사 | 목록 4, 5 전부 | 2024.06.14 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 931,657,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,716,570원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,260,000,000원 | 919,940,430원 | 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,600,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 신용보증기금 | 594,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,068,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,278,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 21,966,300원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 101,238,982원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아주식회사 | 69,617,630원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 144,441,351원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
현재 최저가 기준 채권 총액 9,017,264,263원 중 채권자 배당은 919,940,430원, 미배당은 8,097,323,833원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 박장호 점유의 보증금·확정일자 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 “서해안고속도로 당진TG” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 중소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장, 창고, 기계실, 기숙사, 사무실 등으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 사업장 운영·임대·명도 전략이 필요한 물건입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지면적은 4,967.0㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 “없음”으로 되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물 포함, 기계기구목록 43, 47, 48, 49 각 소재 불명, 지상 폐관정 소재가 별도 리스크입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박장호 점유 확인. 1997.06.02 전입, 보증금 미상입니다. 전입만으로 대항력을 단정하지 말고 임대차계약서, 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 그랜드팜 점유 확인. 목록 4, 5 전부, 보증금 20,000,000원, 월차임 2,500,000원입니다. 전입은 후순위로 표시되지만 명도·영업장 정리 비용은 별도입니다.
- 기계기구 확인. 기계기구목록 43, 47, 48, 49는 소재 불명입니다. 감정가에 포함된 설비와 실제 현장 잔존 설비가 다를 수 있습니다.
- 제시외 건물·폐관정. 제시외 건물 포함, 지상 폐관정 소재가 명세서 비고에 있습니다. 철거·보수·폐쇄 비용 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 약 186,331,400원입니다. 입찰 전 자금 계획을 일반 10% 물건과 다르게 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 기계기구 목록, 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 “미상 리스크”가 먼저다
이 물건은 감정가 3,880,285,600원에서 931,657,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 공장·창고·기숙사·사무실이 섞인 기타 + 토지 물건이고, 현황상 점유자 5명이 존재합니다. 특히 1997년 전입자인 박장호는 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 여기에 제시외 건물, 일부 기계기구 소재 불명, 폐관정, 최저가 20% 보증금까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·점유·현장 확인 난도는 낮아지지 않았습니다. 실수요 공장 운영자나 특수물건 명도 경험자가 아니면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
