대전지방법원 2025타경51875. 당진시 신평면 금천리 삼진주택 비동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 65,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 22,295,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2016.02.16 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 46,200,000원 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이연홍입니다.
이연홍의 전입일은 2014.09.26으로 말소기준일 2016.02.16보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 예상배당표에 임차인 배당액이 잡혀 있지 않더라도 이를 곧바로 “매수인 인수 0원”으로 해석해서는 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인이 이를 부담할 가능성이 있으며, 현재 자료만으로 그 금액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 금천리 858-6 삼진주택 비동 4층402호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 신평면 신평로 874 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이재호 · 2008.06.04 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 31,747,615원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연홍 | 2014.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 보증금 승계 가능 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 알 수 없으므로 우선변제 범위와 최종 인수금액 역시 확정할 수 없습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 이연홍의 실제 보증금과 배당 여부입니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
삼진주택(A,B동)은 총 19세대, 1997.02.03 준공으로 확인됩니다. 제공된 실거래는 4건이며 면적이 서로 달라 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 특히 최신 거래는 2024.05 · 전용 49.8㎡ · 1층 · 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건을 기준으로 40,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 49.8㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2022.10 | 84.99㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.10 | 49.8㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2021.06 | 49.8㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저가 22,295,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 40,000,000원의 55.7%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 임차인 인수액을 넣기 전 가격입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득원가는 22,295,000원 + 인수금액으로 올라갑니다. 따라서 현재 자료만으로 “최근 시세보다 44.3% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,310원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 46,200,000원 | 21,493,690원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 38,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,860,339원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,007,646원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 89,029,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 193,347,335원 중 위 배당 시나리오의 채권자 배당액은 21,493,690원, 미배당은 171,853,645원입니다. 위 표는 선순위 임차인 이연홍의 보증금·배당요구·우선변제 범위가 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 임차인 인수 위험을 0원으로 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 더 유찰돼도 먼저 볼 것은 임차보증금
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 171,853,645원 |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 178,421,753원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,549원 | 10,327,907원 | 183,019,428원 |
숫자만 보면 4회 유찰 시 15,606,499원, 5회 유찰 시 10,924,549원까지 내려갑니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 이상, 이 가격들은 완전한 취득가격이 아니라 입찰대금 부분만 보여주는 숫자입니다. 입찰가를 정하기 전에 임차보증금 및 배당 여부를 확인하지 못하면 실질취득 상한을 세울 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 삼진주택(A,B동)은 총 19세대로 확인됩니다.
- 입지. 당진시 신평면 금천리 신평초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 농림지역이 확인되고, 농업진흥구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 201,500원/㎡, 토지면적 1,014㎡로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물이며 기본 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 건축상 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 주의. 19세대 규모이고 제공 실거래는 4건뿐이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 24.1% 하락해 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이연홍의 보증금, 임대차 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 확인된 미배당 보증금을 최저가에 더해 최신 실거래 40,000,000원과 비교해야 합니다.
- ‘감정가 34%’만 보지 말 것. 현재 22,295,000원은 선순위 임차인 인수 전 숫자입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래군 대비 24.1% 낮아 전체 평균 49,500,000원을 시세 기준으로 삼는 것은 위험합니다.
- 거래 표본 차이. 실거래 4건의 면적이 서로 다르고 대상 면적과 정확히 일치하지 않아 개별 호수의 적정가 판단에 한계가 있습니다.
- 저환금성 대비. 소규모 다세대이고 최근 거래량이 적으므로 낙찰 후 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 체납관리비 등 실제 인도 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 대조해 선순위 임차인의 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준인 2016.02.16 근저당 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 투자 판단을 좌우하는 권리는 등기부 바깥에 있습니다. 2014.09.26 전입한 이연홍이 말소기준보다 앞서고, 보증금은 미상이기 때문입니다.
현재 최저가 22,295,000원은 최신 실거래 40,000,000원의 55.7%에 불과하지만, 이것만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최근 가격 흐름 자체가 24.1% 하락했고, 무엇보다 실제 취득원가는 낙찰가에 선순위 임차인의 미배당 보증금을 더해야 하기 때문입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 단 하나, “이연홍의 보증금이 얼마이고 얼마가 배당되는가”입니다. 그 숫자가 확인되지 않는 한 이 물건은 저가 매물이라기보다 실질취득가가 열려 있는 고위험 권리물건으로 보는 편이 맞습니다.
