대전지방법원 2025타경51875. 당진시 신평면 금천리 ‘삼진주택’ 비동 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 65,000,000원에서 2회 유찰된 31,850,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 40,000,000원의 79.6%여서 할인폭이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2014.09.26 전입한 임차인 이연홍입니다.
말소기준권리는 2016.02.16 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 46,200,000원입니다. 이연홍의 전입일은 그보다 앞서므로 대항력 검토 대상입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 알 수 없기 때문에 이 자료만으로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’이라고 단정할 수 없습니다. 실제 실질취득가는 임차인 보증금 확인 전에는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 금천리 858-6 삼진주택 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 59.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이재호 · 2008.05.29 매매 · 거래가액 25,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 31,747,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입부터 확인해야 한다
말소기준은 2016.02.16 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 충남신용보증재단·신한카드·농협은행·토스뱅크 가압류, 경매개시결정 및 당진시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 이연홍은 2014.09.26 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류보다 임차인의 실제 점유·전입 유지, 보증금과 배당관계가 우선입니다.
② 임차인 — ‘대항력 가능·미상’, 인수액도 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연홍 | 2014.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
③ 시세 비교 — 79.6%이지만 ‘실질취득’ 기준은 아직 모른다
삼진주택(A,B동)은 19세대, 사용승인일은 1997.02.03입니다. 확인된 거래는 4건이며, 대상면적 59.16㎡와 정확히 일치하는 거래는 없습니다. 따라서 최근 거래는 가격의 방향을 보는 참고자료로 쓰되, 동일 면적 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 49.8㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2022.10 | 84.99㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.10 | 49.8㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2021.06 | 49.8㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
전체 거래 평균은 49,500,000원이지만 과거 거래와 면적이 다른 거래가 섞여 있어 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 우선해야 할 최근 12개월 평균은 40,000,000원, 최신 거래도 40,000,000원이며 최저가는 그 79.6%입니다. 동시에 최근 가격 추세는 과거 대비 -24.1%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 46,200,000원 | 30,876,700원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 38,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,860,339원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,007,646원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 89,029,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 193,347,335원 중 예상 배당은 30,876,700원, 미배당은 162,470,635원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차인 이연홍의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 매수인 승계 위험은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 입지. 신평초등학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·농림지역, 농업진흥구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 관련되며 공시지가는 201,500원/㎡입니다.
- 환금성. 삼진주택(A,B동)은 19세대이고 사용승인일은 1997.02.03입니다. 확인 거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 추세는 -24.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이연홍의 보증금과 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 매각 후 남을 보증금 범위를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 31,850,000원은 최근 12개월 평균의 79.6%지만 임차인 승계가 발생하면 실제 부담액은 달라집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -24.1%이고 동일 면적 거래도 없어 과거 전체 평균 49,500,000원만으로 가격 메리트를 키워 평가하면 안 됩니다.
- 세금 관련 교부 확인. 국·당진시 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 교부청구 내용을 원본에서 확인하세요.
- 관리비·점유 현황 확인. 명도비용과 공용부분 관리비 등 낙찰 후 추가 부담 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 선순위 임차인이 먼저다
감정가 65,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 31,850,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 40,000,000원의 79.6%입니다. 표면 가격만 보면 할인 구간입니다. 그러나 최신 거래가 1건뿐이고 대상면적과 일치하지 않으며, 가격 추세도 -24.1%로 하락하고 있습니다.
무엇보다 이연홍의 2014.09.26 전입은 2016.02.16 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구를 알 수 없는 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 계산할 수 없습니다. 이 사건은 가격은 눈에 띄지만 권리 리스크가 아직 닫히지 않은 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차보증금 확인입니다.
