부산지방법원 2024타경1645. 부산 강서구 신호동 315-4 외 1필지의 호텔더브레인 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 2019.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물로, 관광호텔 ‘더 브레인 호텔’과 8·9층 B_comma 카페로 이용되고 있습니다. 호텔 객실은 총 53개실입니다. 신건 최저매각가는 10,296,091,000원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리관계의 기준점은 2019.12.23 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 3,720,000,000원입니다. 같은 날짜·같은 접수번호로 울산수산업협동조합 근저당 5,640,000,000원도 설정되어 있고, 이후의 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 곽경숙의 전입일도 2024.02.14로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1645 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 315-4 |
| 등기 부동산 | 부산광역시 강서구 신호동 315-4외 1필지 호텔더브레인 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 관광호텔(더 브레인 호텔, 객실 총 53개실) · 근린생활시설(8·9층 B_comma 카페) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 · 사용승인일 2019.11.21 |
| 소유자 | 옥성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 10,296,091,160원 / 10,296,091,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산수산업협동조합 / 5,483,818,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 임차인도 비대항
2019.12.16 설정됐던 대구은행 근저당권 2건 (채권최고액 2,400,000,000원·4,800,000,000원)은 2019.12.23 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 접수된 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,720,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 부산광역시 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
2023.04.06에는 김봉규 명의의 전세권이 9층 전부에 전세금 80,000,000원으로 설정됐으나, 2023.06.01 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 전세권 역시 매수인 승계 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 곽경숙 | 2024.02.14 | 1,000,000,000원 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
곽경숙의 전입신고일 2024.02.14는 말소기준일 2019.12.23보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 1,000,000,000원으로 크더라도 대항력에 따른 매수인 인수는 발생하지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제관계는 입찰 전 원문서 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 102.96억, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 감정가 100%의 신건으로 최저매각가가 10,296,091,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 동일합니다. 이 사건은 실거래 가격을 기준으로 신건의 가격 메리트를 확인할 수 있는 비교 근거가 없기 때문에, 최저가가 감정가와 거의 같다는 사실만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
가격을 볼 때 유용한 것은 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 매각가 가정은 8,236,872,800원, 2회 유찰 시에는 6,589,498,240원입니다. 하지만 이는 어디까지나 회차별 최저가격 변화일 뿐, 호텔의 실제 시장가치나 영업가치를 뜻하지 않습니다. 특히 객실 53개실의 관광호텔과 카페가 결합된 자산은 단순 주거용 부동산보다 운영수익·시설상태·영업환경에 따라 가치 차이가 클 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,296,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.0% 추정) | - | 105,360,910원 |
| 2. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 5,640,000,000원 | 5,640,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,492,000원 | 12,492,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 818,238,090원 |
신건 가정에서는 표시된 채권 합계 9,372,492,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 818,238,090원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신호중학교 서측 인근이며, 부근은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설, 공원, 체육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 지하 1층은 물탱크실 등, 1층은 로비·안내실·카페, 2~7층은 객실·관리실·린넨실·직원숙소, 8·9층은 B_comma 카페로 이용 중입니다.
- 호텔 규모. 관광호텔 객실은 총 53개실이며, 철근콘크리트조 9층 건물입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 500.0㎡, 공시지가는 1,870,000원/㎡이며 일반상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역에 포함됩니다.
- 규제. 상대보호구역에 저촉되고 도로·근린공원 등에 접하며, 문화재 보존영향 검토대상 관련 규제가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 인수액이 0원이므로 신건에서 필요한 가격 판단 기준은 최저매각가와 동일한 10,296,091,000원입니다.
- 호텔 영업가치 확인. 객실 53개실과 카페 운영현황, 시설 노후도, 객실 가동상태, 관리·운영 비용을 확인해야 감정가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 임차관계 확인. 곽경숙은 비대항력이지만 보증금 1,000,000,000원·월차임 30,000,000원의 임대관계가 존재합니다. 확정일자·배당요구와 실제 점유 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2025.01.10 집행정지통지서 발송 및 2025.01.15 도달 이력이 있으므로 절차 진행상태를 법원 기록과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 호텔 건물과 관련 토지의 일괄매각 범위, 공동담보 관계를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 공과금 등 실제 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 진행내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 102.96억의 적정가는 별개의 문제”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2019.12.23 말소기준 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 곽경숙도 2024.02.14 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원이며, 신건 실질취득액은 10,296,091,000원으로 고정됩니다.
다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 객실 53개실 관광호텔과 카페가 결합된 대형 자산입니다. 신건 감정가가 시장 대비 싼지 비싼지를 뒷받침하는 실거래 근거 없이 “인수 0원이니 좋은 물건”이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 환금성·호텔 운영가치 검증이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
