부산지방법원 2024타경1645. 부산 강서구 신호동 315-4외 1필지의 ‘호텔더브레인’ 관련 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 관광호텔 53개 객실과 8·9층 B_comma 카페 등 근린생활시설입니다. 권리분석의 기준점은 2019.12.23. 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,720,000,000원입니다. 같은 날 울산수산업협동조합 근저당권 5,640,000,000원도 설정돼 있고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
말소기준보다 앞선 2019.12.16. 대구은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2023.04.06. 설정된 김봉규의 전세권 80,000,000원도 2023.06.01. 해지로 말소됐습니다. 현재 확인되는 임차인 곽경숙의 전입일은 2024.02.14.로 말소기준일보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 315-4 · 등기상 신호동 315-4외 1필지 호텔더브레인 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 관광호텔(총 53개 객실) · 8·9층 근린생활시설(B_comma 카페) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 · 사용승인 2019.11.21 |
| 소유자 | 옥성호 |
| 감정가 / 최저가 | 10,296,091,160원 / 7,207,264,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산수산업협동조합 / 5,483,818,623원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 핵심은 2019.12.23. 대형선망수산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 울산수산업협동조합 근저당, 2024년 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단 가압류, 강서구 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액은 채권자 측에 남을 뿐, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽경숙 | 2024.02.14 | 1,000,000,000원 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
곽경숙의 전입일은 2024.02.14.로 2019.12.23. 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 1,000,000,000원이나 대항력이 없으므로 제공된 배당 시나리오상 매수인의 보증금 승계액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 10,296,091,160원, 현재 최저가는 7,207,264,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료는 확인되지 않아, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 7,207,264,000원 | 7,132,791,360원 | 2,239,700,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 5,045,084,800원 | 4,992,233,952원 | 4,380,258,048원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,531,559,360원 | 3,493,843,766원 | 5,878,648,234원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 2,239,700,640원 → 4,380,258,048원 → 5,878,648,234원으로 확대됩니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락과 채권자의 배당 부족은 서로 별개의 문제이고, 미배당액 자체가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,207,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 74,472,640원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 5,640,000,000원 | 3,412,791,360원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,492,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 9,372,492,000원, 채권자 예상배당은 7,132,791,360원, 미배당은 2,239,700,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신호중학교 서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·각종 근린생활시설·공원·체육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 운영 형태. 관광호텔 ‘더 브레인 호텔’로 총 53개 객실을 운영하고, 8·9층은 B_comma 카페로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2019.11.21입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 수변전, CCTV, 냉난방 및 보일러 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 면적 500.0㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 7,207,264,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 호텔 운영수익과 별도 시장가를 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 명도. 곽경숙은 보증금 1,000,000,000원·월차임 30,000,000원으로 확인되지만 대항력은 없습니다. 인수액과 별개로 실제 점유·명도 절차는 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당은 2,239,700,640원입니다. 미배당 자체는 매수인 승계가 아니지만 이해관계가 큰 사건이라는 점은 감안해야 합니다.
- 절차 이력. 2025.01.10. 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송됐고 2025.01.15. 도달한 이력이 있습니다. 현재 매각기일은 2026.10.13.로 제시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 등기상 신호동 315-4외 1필지 호텔더브레인이며 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 실제 입찰 전 매각 대상 전체의 지번·건물·부속시설 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 운영가치와 환금성
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019.12.23. 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 임차인도 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 7,207,264,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 본건은 53개 객실 관광호텔과 근린생활시설을 포함한 전문 운영형 자산이고, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 확인되는 장점은 인수 0원이라는 권리 구조이고, 남은 핵심은 7,207,264,000원의 실질취득가가 호텔의 운영수익·입지·향후 환금성에 부합하는지 여부입니다.
