부동산임의경매

2024타경2182 · 울산지방법원 · 건물
388.1㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

1,000,000,000원 10억 감정가 2,197,761,220원

감정가의 45% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 753,832,000원 최저가 대비 +32%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

울산지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

7,538만원

최저가의 10% · 75,383,200원

감정가 대비

▼ 54.5% 싸게 매수

감정가 21.98억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 근린생활시설+토지 일괄매각으로 유치권·세금·환금성을 확인해야 합니다.

가격 최저매각가 753,832,000원으로 감정가 2,197,761,220원의 34% 수준
자금 매각가 기준 울산수산업협동조합 배당 743,893,680원, 매수인 인수 0원
리스크 국세·지방세 압류, 과거 유치권 신고 이력, 근린+주거 혼합 이용 상태 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 34%까지 떨어진 물건입니다. 권리상 매수인 인수금액은 0원이지만, 근린생활시설과 주거용 혼합 이용, 토지 포함 일괄매각, 세금 압류 및 과거 유치권 신고 이력을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

감정가

2,197,761,220원

평가금액

최저매각가

753,832,000원

3회 유찰

배당 후 인수

0원

매수인 부담 권리 없음

핵심지표

34%

감정가 대비 최저가

울산지방법원 2024타경2182. 울산 남구 신정동 164-10 소재 기타 + 토지 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 3층으로, 공부상 근린생활시설이며 현황상 3층 일부는 주거용으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 울산수산업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 상업시설 경매는 권리보다 운영 가능성·환금성·점유 상태 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2024타경2182 (임의경매)
소재지	울산광역시 남구 신정동 164-10
물건종류	기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주거용 이용
소유자	주식회사참좋은이웃
감정가 / 최저가	2,197,761,220원 / 753,832,000원
신청채권자 / 청구	울산수산업협동조합 / 1,657,617,458원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리는 을구 16번 울산수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 정인숙 근저당권, 기술보증기금 가압류, 국민은행 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 확인이 필요합니다.

② 배당 구조 — 최저가 기준 대부분 선순위 채권 배당

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,938,320원
울산수산업협동조합 근저당	1,920,000,000원	743,893,680원
정인숙 근저당	370,000,000원	0원
기술보증기금 가압류	305,150,000원	0원
국민은행 가압류	6,547,902원	0원

매각대금 배분 (최저가 753,832,000원)

감정가 vs 회차별 매각가

3회 유찰 후 감정가 대비 34% 수준까지 하락했습니다.

③ 주요 리스크 확인

⚠️ 유치권 신고 이력 2024.03.27. 주식회사 한미시스템으로부터 공사대금 397,262,466원의 유치권 신고가 있었으나, 유치권이 부존재한다는 확정판결(울산지방법원 2024가단131599)이 있습니다.

⚠️ 세금 압류 확인 필요 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 해당 시 배당 순위가 달라질 수 있어 잔여 위험 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.

④ 입지·이용 현황

입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산공업고등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
이용상태. 근린생활시설 및 주거용으로 이용 중입니다.
토지. 토지면적 388.1㎡, 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 근린시설 운영 여부와 실제 사용 현황 확인이 필요합니다.
세금 확인. 당해세 가능성을 고려해 배당표와 압류 내용을 확인해야 합니다.
사업성 검토. 상업시설은 낙찰가보다 이후 활용 가능성이 중요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 검토할 이유가 있다”

이 물건은 3회 유찰을 거치며 최저매각가가 감정가의 34% 수준까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수권리는 없습니다. 그러나 근린생활시설+토지 구조에서는 단순 할인율보다 운영 가능성, 세금, 점유, 활용 계획이 낙찰 이후 성패를 좌우합니다. 가격 매력은 커졌지만, 현장 검토가 필요한 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-08-12	유찰	21억 9,776만원
2	2025-09-16	유찰	15억 3,843만원
3	2025-10-21	매각	10억 7,690만원
4	2026-02-11	유찰	10억 7,690만원
5	2026-06-30	대기	7억 5,383만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 확인할 리스크가 남아 있다 — 울산 신정동 164-10

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 배당 구조 — 최저가 기준 대부분 선순위 채권 배당

③ 주요 리스크 확인

④ 입지·이용 현황

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 검토할 이유가 있다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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