부산지방법원 2024타경108560. 부산 서구 서대신동2가 보람아파트 103동 1101호, 전유면적 126.56㎡의 아파트입니다. 감정가는 471,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 329,700,000원입니다. 실거래 평균 490,200,000원과 비교하면 가격 자체는 낮습니다. 하지만 권리 구조는 단순하게 “싸다”로 끝나지 않습니다. 데이터상 말소기준권리는 2006.02.09. 을구 2번 동대신3동새마을금고 근저당권 60,000,000원으로 산정되어 있고, 그보다 앞선 2006.01.18. 을구 1번 전세권 180,000,000원은 2012.03.28. 말소 기록이 있으면서도 배당표에는 선순위 배당으로 반영되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “대항력 임차인 보증금을 떠안는 인수형”은 아닙니다. 임차인 데이터는 없고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 등기부 현재사항·말소사항, 매각물건명세서, 현황조사서에서 전세권 말소와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 대영로 24, 11층103-1101호 (서대신동2가, 보람아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 126.56㎡ · 지하4층 지상15층 중 11층 · 사용승인일 2005.12.09. |
| 소유자 | 이미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 329,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 411,918,259원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 / 용도지역 | 아파트로 이용중 · 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 볼 것은 전세권·배당·정지 이력
권리 흐름에서 가장 눈에 띄는 것은 2006.01.18. 을구 1번 전세권 180,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 산정된 2006.02.09. 을구 2번 근저당권보다 앞서지만, 동시에 2012.03.28. 해지로 말소된 기록도 존재합니다. 그럼에도 예상배당표에는 이철호 전세권에 180,000,000원이 우선 배당되는 구조로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 67.3%
보람아파트 실거래 표본은 5건이고, 평균 거래금액은 490,200,000원입니다. 현재 최저매각가 329,700,000원은 이 평균의 67.3%입니다. 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득가도 329,700,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 126.56㎡ | 15 | 488,000,000원 |
| 2023.02 | 126.56㎡ | 5 | 535,000,000원 |
| 2023.02 | 118.77㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2021.10 | 118.77㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2021.10 | 126.56㎡ | 14 | 528,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 490,200,000원 |
실거래 범위는 450,000,000원~535,000,000원이고, 감정가 471,000,000원은 평균보다 낮은 편입니다. 현재 최저가 329,700,000원은 가격만 놓고 보면 충분히 낮지만, 이 물건은 절차와 권리 확인이 가격 판단보다 앞섭니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,415,800원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 을구 1번 전세권 · 이철호 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 전세금 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 동대신3동새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 236,000,000원 | 84,284,200원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산에이치케이저축은행 | 57,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 278,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 울산남부신용협동조합 | 2,652,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 김태경 | 260,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 최윤식 | 150,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 엠아이디앤씨 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 486,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권총액 4,459,600,000원 중 예상배당은 324,284,200원, 미배당은 4,135,315,800원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 329,700,000원 | 324,284,200원 | 4,135,315,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 230,790,000원 | 226,758,940원 | 4,232,841,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 161,553,000원 | 158,491,258원 | 4,301,108,742원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자 미배당은 현재 회차 4,135,315,800원에서 3회 유찰 시 4,301,108,742원으로 커집니다. 신청채권자 배당이 0원으로 표시되는 구조인 만큼, 단순히 “더 떨어지면 좋다”가 아니라 진행 가능성과 절차 상태를 같이 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 “부산서부경찰서” 남동측 인근의 보람아파트 11층 103-1101호입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 “서대신역”이 소재하여 대중교통시설은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건물이며, 전유면적은 126.56㎡입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 대로3류 접합, 소로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 입력되어 있습니다.
- 환금성. 보람아파트는 200세대, 사용승인일 2005.12.09. 단지입니다. 실거래 표본은 5건이고 평균 거래금액은 490,200,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 을구 1번 전세권 180,000,000원은 2006.01.18. 설정, 2012.03.28. 해지 말소 기록이 함께 있습니다. 배당표에는 180,000,000원이 반영되어 있으므로 등기부 현재사항·말소사항을 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. tenants 데이터는 0명이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자가 있다면 대항력 유무를 단정하면 안 됩니다.
- 집행정지 이력 확인. 2025.06.26. 및 2025.07.11. 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 매각기일 진행 여부와 절차 상태를 먼저 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현 회차 시나리오에서 신청채권자 청구액 411,918,259원은 배당으로 충족되지 않습니다. 배당표상 applicant_satisfied는 false입니다.
- 관리비·체납 확인. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 권리·절차 확인이 끝났다는 전제에서 실질취득 329,700,000원은 실거래 평균의 67.3%입니다. 단, 확인 전에는 낮은 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “싼 물건”보다 “확인할 물건”
이 물건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 471,000,000원, 최저가 329,700,000원, 실거래 평균 490,200,000원. 인수액 0원 기준 실질취득가는 시세 평균의 67.3%입니다. 하지만 결론을 “싸다”로 단순화하면 안 됩니다. 선순위 전세권 180,000,000원의 설정·말소 기록, 배당표 반영, 신청채권자 배당 0원, 집행정지통지서 발송 이력이 함께 있기 때문입니다.
정리하면, 가격은 합격권입니다. 그러나 권리·절차 확인은 보류입니다. 등기부와 매각물건명세서에서 전세권 말소와 점유관계, 진행상태가 명확히 정리된다면 매력적인 가격대가 될 수 있습니다. 반대로 그 확인이 안 되면, 최저가가 낮아도 입찰 판단은 보수적으로 가야 합니다.
