부산지방법원 2024타경109679. 부산광역시 강서구 대저2동 2080-9 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 1층·2층 제2종근린생활시설(사무소), 3층 단독주택이고, 현황은 1층 다용도 창고, 2층 사무실, 3층 주택입니다. 즉 아파트가 아니라 근린시설+주택 성격의 주상용 부동산입니다. 권리 흐름은 단순합니다. 2024.08.27 소유권보존 후 2024.09.10 강제경매개시결정이 들어왔고, 다음 날 부산은행 근저당 3건이 설정됐습니다. 말소기준은 강제경매개시결정이며, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 이 데이터에는 실거래 비교표가 없고, 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 따라서 최저가 2,457,475,000원만 보고 싸다고 말할 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 2,457,475,000원으로, 인수는 없지만 가격 검증은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 2080-9 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 공부상 1층 및 2층 제2종근린생활시설(사무소), 3층 단독주택 · 현황 1층 다용도 창고, 2층 사무실, 3층 주택 |
| 소유자 | 진성종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,457,475,000원 / 2,457,475,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선량 / 106,038,496원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2024.09.10 강제경매개시결정이고, 2024.09.11 부산은행 근저당 3건은 모두 그 이후 설정된 권리입니다. 배당표상 채권 전액이 충족되는 구조라 미배당으로 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상이 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유와 실제 사용관계 확인은 별도로 필요합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 실제 임차인도 0명으로 표시됩니다. 따라서 보증금을 합산하거나 대항력 있는 임차인의 인수액을 계산할 대상은 없습니다. 단, 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 점유자 유무, 내부 컨테이너, 1층 창고 사용관계는 현장 확인 포인트입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,457,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 26,974,750원 |
| 1. 갑구 2번 경매개시결정 · 김선량 | 106,038,496원 | 106,038,496원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,664,461,754원 |
신건 2,457,475,000원 가정 시 채권자 총 청구 766,038,496원은 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구보건소 남서측 직선거리 약 340m 지점, 근린생활시설·주택·주차장 등이 형성된 주상 혼재지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해경전철 덕두역이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로, 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 시스템 냉난방설비, 도시가스 개별난방설비, 화물용승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제5구역(전술), 소로2류 접합, 토지면적 395.0㎡, 공시지가 1,628,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있으나, 1층 내부 컨테이너 1동은 감정평가 제외·매각제외입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 2,457,475,000원으로 감정가와 동일합니다. 실거래 자료가 없으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 1층 창고·2층 사무실·3층 주택으로 쓰이는 주상용 건물입니다. 대출·임대·매각 수요가 주거용 아파트와 다릅니다.
- 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용계약, 1층 창고 운영 상태를 현장에서 확인하세요.
- 매각제외 컨테이너. 1층 내부 컨테이너 1동은 감정평가 제외·매각제외입니다. 소유·철거·이전 협의 리스크를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 당해세, 체납관리비, 실제 배당 변동 가능성을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순형, 가격 보류형”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 임차인 0명, 인수 0원, 말소기준 이후 부산은행 근저당 3건 소멸. 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 매수 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 근린시설+토지이고, 1층 창고·2층 사무실·3층 주택이라는 복합 용도입니다. 게다가 신건 최저가가 감정가와 같은 2,457,475,000원이며, 데이터상 실거래 비교가 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다.
