7,344,000원
울산지방법원 2024타경112058. 양산시 평산동 양산천성산한일유앤아이아파트 103동 5층 501호입니다. 감정가가 182,000,000원인데 9회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 불과 7,344,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균 163,441,666원과 비교하면 최저가는 4.5% 수준입니다. 숫자만 보면 비정상적으로 싸기 때문에, 이 사건은 가격보다 먼저 왜 이렇게까지 유찰됐는지와 선순위 전세권의 처리를 확인해야 합니다.
등기에는 2023.01.12. 정은주 명의의 전세금 170,000,000원 전세권이 존재합니다. 존속기간은 2022.06.27.부터 2024.06.27.까지이고, 그 뒤 2024.07.25. 정은주가 이 사건의 임의경매를 신청했습니다. 사건 청구액도 전세금과 동일한 170,000,000원입니다. 즉 정은주가 전세권자로서 자신의 권리를 경매로 실행하는 구조이며, 현재 배당계산에서도 전세권 일부가 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경112058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산로 116, 103동 5층501호 (평산동, 양산천성산한일유앤아이아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9568㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박배근 · 2019.09.26. 거래가액 131,850,000원으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 7,344,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 정은주 전세권 170,000,000원 / 청구액 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 1.70억 전세권이 핵심
이 사건에서 가장 중요한 등기는 2023.01.12. 설정된 정은주 전세권 170,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 2건은 2020.07.06. 이미 말소됐고, 김순경의 130,000,000원 전세권도 2022.06.27. 말소됐습니다. 현재 정은주 전세권 뒤에는 기술보증기금 124,000,000원, 강원신용보증재단 42,500,000원, 국민은행 64,924,399원의 가압류가 차례로 붙어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 4.5%는 실제로도 매우 낮다
양산천성산한일유앤아이아파트는 1,663세대, 2008.06.30. 사용승인된 단지입니다. 대상 면적 84.9568㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 163,441,666원입니다. 최신 거래는 2026.09. 3층 138,000,000원이며, 최근 거래 범위는 138,000,000원~187,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 2 | 150,800,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 163,500,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 163,441,666원 |
현재 최저가 7,344,000원은 최근 12개월 평균의 4.5%에 불과하고, 최신 거래 138,000,000원과 비교해도 현저히 낮습니다. 인수액이 0원이라는 전제에서는 대항력 보증금이 붙어 실질취득액이 시세 수준으로 고정되는 유형과 다릅니다. 즉 권리 확인만 맞다면 가격 자체의 할인 폭은 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 532,192원 |
| 2. 전세권 · 정은주 | 170,000,000원 | 6,811,808원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 124,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 64,924,399원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 401,424,399원 중 6,811,808원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 394,612,591원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산동행정복지센터 북서측 인근. 주변은 아파트, 근린생활시설, 행정복지센터·파출소·학교 등 공공기관, 소공원, 주거나지, 소규모공장, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 15층 건물의 5층 501호. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 양산천성산한일유앤아이아파트는 1,663세대, 2008.06.30. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 572,200원/㎡. 대로2류·중로1류·중로3류·소로2류에 접하고 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래성. 동일면적 최근 12건이 138,000,000원~187,000,000원에 거래됐으며 평균은 163,441,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 원본 대조. 정은주가 전세권자이자 경매신청채권자인 구조가 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다. 이 확인이 틀리면 가격 판단 전체가 달라집니다.
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 관계를 직접 확인하세요.
- 9회 유찰 원인 확인. 현재 물건은 단지 평균 유찰 횟수 6.7회보다 더 많이 유찰됐습니다. 등기 외 하자·점유·명도·현황 문제를 점검해야 합니다.
- 재매각 보증금. 최저매각가격 7,344,000원의 30%인 2,203,200원을 매수신청 보증금으로 준비해야 합니다.
- 후속 회차. 10회 유찰 시 최저가는 5,140,800원, 11회 유찰 시 3,598,560원으로 제시돼 있습니다.
- 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균은 163,441,666원이지만 최신 거래는 138,000,000원입니다. 평균값만으로 재판매 가격을 높게 잡지 말고 최신 거래도 함께 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “734만원의 이유를 확인해야 한다”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 182,000,000원, 최근 실거래 평균 163,441,666원인 아파트가 9회 유찰돼 7,344,000원까지 내려왔습니다. 정은주의 170,000,000원 전세권은 겉으로 보면 가장 큰 인수 위험처럼 보이지만, 전세권자 본인이 같은 금액을 청구해 임의경매를 신청했고 배당표 역시 이를 배당권리로 처리하면서 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
따라서 현재 자료만 놓고 보면 1.70억 인수형 물건이 아니라, 실질취득가가 최저가에 가까운 구조입니다. 다만 9회 유찰, 재매각, 임대관계 미상이라는 세 가지 신호는 결코 가볍지 않습니다. 가격은 매우 매력적이지만, 왜 시장이 9번이나 외면했는지를 확인해야만 손을 들 수 있는 물건입니다. 권리 원본과 점유관계가 확인된다면 가격 메리트가 크고, 그 확인이 되지 않는다면 4.5%라는 숫자도 의미가 없습니다.
