감정가 · 최저가 · 유찰횟수 · 재매각 보증금 30% · 데이터상 매수인 인수액
울산지방법원 2025타경602. 경남 양산시 삼호동 114-5 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설 및 단독주택입니다. 1층은 제2종근린생활시설로 현황 공실, 2·3·4층은 단독주택으로 이용 중으로 적혀 있습니다. 아파트형 표준물건이 아니라, 상가와 주택이 섞인 근린주택형 물건으로 접근해야 합니다.
말소기준권리는 2021.10.07. 을구 11번 안강새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 원인으로 2025.01.22. 임의경매가 개시됐고, 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 등기 이력에는 2012.02.23. 임의경매 매각과 말소, 2020.02.10. 해지 등 과거 권리 정리 이력이 길게 남아 있으므로, 입찰 전에는 현재 유효권리와 말소된 과거 이력을 반드시 분리해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경602 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 114-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설, 단독주택 · 지상4층 |
| 토지 | 대 · 179.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 639,700원/㎡ |
| 소유자 | 박경희 |
| 감정가 / 최저가 | 435,020,560원 / 304,514,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북경주새마을금고(변경전:안강새마을금고) / 305,563,920원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2021년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 을구 11번 안강새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 2025.01.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 제공 데이터의 assumed_by_buyer는 0원이므로, 숫자상 매수인이 떠안는 인수금은 없습니다.
② 가격·시나리오 — 시세가 아니라 실질취득으로 본다
이 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 낮아 보인다는 인상만으로 하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가 304,514,000원 + 인수 0원 = 304,514,000원입니다. 이 금액을 기준으로 제시외 건물, 공실인 1층 근린생활시설, 2·3·4층 단독주택 이용상태, 임대관계 미상을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 304,514,000원 | 299,450,804원 | 996,662,065원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 213,159,800원 | 209,375,563원 | 1,086,737,306원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 149,211,860원 | 146,322,894원 | 1,149,789,975원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,063,196원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 윤복현 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 서금선 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 을구 4번 전세권 · 성경숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 7,901,600원 | 4,450,804원 |
| 갑구 6번 가압류 · 임고새마을금고 | 1,311,269원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 사천축산업협동조합 | 172,900,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 웅상새마을금고 | 299,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 안강새마을금고 | 364,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 채권총액 1,296,112,869원, 채권자 배당 299,450,804원, 미배당 996,662,065원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동 가능하다는 조건이 붙어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 “서창고등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설과 단독주택으로 이용 중입니다. 1층은 제2종근린생활시설로 현황 공실, 2·3·4층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물입니다. 위생·급배수·전기·상하수도 설비 및 주택부분 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 공동주택 단일세대가 아니라 1층 근린생활시설과 2·3·4층 주택이 결합된 물건입니다. 실수요·임대수요·수리비·공실을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 현재 기준 보증금은 91,354,200원입니다.
- 제시외 건물. 비고에 “제시외 건물 포함”이 있습니다. 위치·면적·소유관계·사용상태를 원본과 현장으로 확인해야 합니다.
- 임대관계 미상. tenants 배열에는 임차인 신고가 없지만 감정평가에는 임대관계 미상입니다. 전입·사업자등록·점유자를 확인하세요.
- 1층 공실. 1층 제2종근린생활시설은 현황 공실입니다. 공실 기간, 수리비, 임대 가능성을 따로 계산해야 합니다.
- 말소 이력 분리. 2012.02.23. 임의경매 매각·말소와 2020.02.10. 해지 이력이 있으므로, 현재 살아 있는 권리와 과거 말소 이력을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장점검을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “재매각 구조”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 435,020,560원에서 최저가 304,514,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 재매각이라 보증금이 최저가의 30%이고, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상, 1층 공실이 동시에 붙습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이지만, 실거래 비교가 없는 상태에서는 최저가를 “싸다”고 말할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 권리상 인수는 낮게 산정되지만, 실사와 자금부담이 큰 C급 검토물건입니다.
