울산지방법원 2025타경602. 경상남도 양산시 삼호동 114-5에 있는 지상 4층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 제2종근린생활시설로 현재 공실이며, 2·3·4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 179.7㎡입니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 설정된 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.10.07. 설정된 안강새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이며, 공동담보로 같은 소재지의 토지가 기재되어 있습니다.

이번 경매에서는 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리 소멸과 점유관계의 정리는 서로 다른 문제입니다. 특히 주택 부분은 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 전입·임차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준

현재 경매의 말소기준권리는 을구 11번, 2021.10.07. 안강새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이고, 채무자는 박경희입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2025.01.22.에 등기됐습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

2002년 이후 설정됐던 울산축산업협동조합·윤복현·서금선의 근저당권과 성경숙의 전세권은 2012년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 이후 금정농협, 사천축산업협동조합, 웅상새마을금고의 근저당권도 각각 말소되어 현재 인수 대상 권리로 계산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인율은 미확정

이번 최저매각가격은 감정가 435,020,560원 대비 약 49%인 213,160,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 기준 가격은 상당히 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다.

인근 유사 근린·주택 복합건물의 최근 실거래 가격과 직접 비교하기 전에는 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 일반 아파트처럼 동일 평형 평균을 그대로 적용하기 어려운 건물이며, 토지·건물 상태와 실제 임대수익을 함께 고려해야 합니다.

향후 회차는 예상 시나리오이며 실제 매각가격·기일·입찰조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 미배당 금액은 채권자 측 부족분으로, 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다. 등기상 인수 0원은 미확인 임차·점유관계에 대한 별도 조사 필요성을 없애지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,160,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,784,240원을 제외한 209,375,760원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 154,624,240원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 양산시 삼호동 소재 서창고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통환경은 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 지상 4층 철근콘크리트 건물로 1층은 제2종근린생활시설, 2·3·4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 1층은 현황 공실입니다.
• 건물 설비. 위생·급배수·전기·상하수도 설비가 있으며 주택 부분에는 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 179.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 639,700원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 실제 위치·면적·이용상태와 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 단독주택이 혼합된 건물로, 일반적인 공동주택과 동일한 거래 기준을 적용하기 어렵습니다. 1층 공실, 실제 임대수익, 건물 노후도와 유지관리 비용을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 이번 입찰은 최저매각가격의 30%가 필요합니다. 현재 기준 63,948,000원을 준비하고 법원 공고의 매각조건을 확인하세요.
• 일괄매각·제시외 건물. 건물과 토지의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상 범위와 현황, 감정평가서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 주택 부분 점유관계. 2·3·4층 주택 부분의 실제 점유자와 전입 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상인 상태에서 임차인이 없다고 확정하거나 보증금 승계 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 1층 공실. 1층 근린생활시설의 실제 공실 상태, 임대 가능성, 사용 상태를 확인하고 향후 임대수익을 보수적으로 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 삼호동 일대 유사 토지·건물 거래사례와 실제 임대수익을 비교해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트 건물의 누수·균열, 급배수, 난방, 외벽 및 내부 마감 상태를 현장에서 확인하고 필요한 수선비를 산정하세요.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물·토지 등기부를 함께 대조해 매각범위와 권리관계를 확인하세요.
• 체납·명도 비용. 미납 공과금, 세금, 점유자 인도 및 명도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 최신 매각공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득 조건”

이 물건은 감정가 435,020,560원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 213,160,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리인 안강새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 확인된 등기상 인수액은 0원입니다.

그러나 재매각 보증금 30%라는 자금 부담, 1층 공실 및 주택 부분의 미확인 임대관계, 근린생활시설·단독주택 복합건물의 환금성이 핵심 검토사항입니다. 감정가 대비 할인 폭이 크더라도 실제 시세와 임대수익을 검증하지 않았다면 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

등기상 권리는 비교적 단순하지만, 실제 점유관계와 가격 검증은 남아 있습니다. 입찰의 관건은 63,948,000원의 보증금 준비와 제시외 건물을 포함한 일괄매각 범위, 각 층의 점유관계 및 실질적인 취득비용을 확인하는 데 있습니다.