3,278,224,000원
부산지방법원 2025타경410. 부산 사상구 학장동 281-4의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,035.3㎡ 공장용지이고 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 등기상 소유자는 주식회사신성실링테크이며, 말소기준권리는 2023.06.22 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 2,552,000,000원 근저당권입니다.
권리관계의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 부산은행 후순위 근저당과 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김성진의 전입일도 2024.11.13으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 281-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물·토지 일괄매각 |
| 토지 | 1,035.3㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사신성실링테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,683,176,460원 / 3,278,224,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,584,360,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2023.06.22 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 1,177,000,000원, 을구 3번 55,000,000원 근저당과 2024.04.11의 을구 4번 88,000,000원 근저당, 2025.01.17 기술보증기금 가압류, 2025.02.13 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.08.21 해제되어 등기상 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김성진의 전입신고는 말소기준일 2023.06.22보다 늦은 2024.11.13이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 3,278,224,000원으로 감정가 4,683,176,460원의 70%이고 1회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 별도 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단하면 안 됩니다.
추가 유찰 시 데이터상 최저매각가격은 2회 유찰에서 2,294,756,800원, 3회 유찰에서 1,606,329,760원으로 내려갑니다. 다만 이 역시 시세와 직접 비교한 값이 아니므로, 낮아지는 최저가 자체를 곧바로 적정가로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,278,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,182,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,552,000,000원 | 2,552,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,177,000,000원 | 691,041,760원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,902,000,000원, 채권자 예상배당은 3,243,041,760원이며 미배당은 658,958,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 토지 규모. 1,035.3㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 재생사업지구·산업시설구역·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 세로장방형 토지로 소로한면에 접하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 주변 계획. 공공시설구역에 접하고 있습니다.
- 공시지가. 1,803,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 입찰 조건과 혼동하지 않아야 합니다.
- 김성진 점유관계. 전입일은 2024.11.13로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이라 원본 명세서 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 별도 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 단정하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 재매각 조건과 가격
이 사건은 권리 자체보다 입찰조건과 가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 김성진도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 그 할인율만으로 가격 매력을 단정할 수 없습니다. 여기에 재매각·매수보증금 20%라는 특별조건까지 붙어 있습니다. 결론적으로 권리 인수는 양호하지만, 가격은 별도 검증이 필요하고 자금 조건은 무겁다는 구조입니다.
