부산지방법원 2025타경410. 부산광역시 사상구 학장동 281-4 소재 물건으로, 데이터상 용도는 기타 + 토지이고 토지는 공장용지 1,035.3㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가는 4,683,176,460원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 3,278,224,000원입니다. 신청채권자는 주식회사부산은행, 청구금액은 3,584,360,973원입니다.
권리의 출발점은 2023.06.22 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 같은 날 을구 1번·2번·3번 근저당이 함께 잡혀 있고, 이후 2024.04.11 추가 근저당, 2025.01.17 기술보증기금 가압류, 2025.02.13 임의경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수권리 자체는 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 281-4 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 1,035.3㎡ · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 주식회사신성실링테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,683,176,460원 / 3,278,224,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,584,360,973원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2023.06.22 부산은행 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,552,000,000원이고, 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 2번 근저당권 일부는 2025.03.13 기술보증기금으로 66,000,000원 일부 이전된 내역이 있어, 배당 구조 확인 시 부산은행과 기술보증기금의 이해관계가 함께 얽힙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 없음
현황조사·매각물건명세서상 전입자는 김성진 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 또는 점유자로 볼 대상은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 데이터상 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 2024.11.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,278,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,182,240원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,552,000,000원 | 2,552,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,177,000,000원 | 691,041,760원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권총액 3,902,000,000원 중 채권자 배당은 3,243,041,760원이고, 미배당은 658,958,240원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 저환금성 물건에서는 미배당 규모가 다음 회차 압력으로 작용할 수 있습니다.
④ 토지·용도 메모 (제공 데이터 기준)
- 지목·이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 면적은 1,035.3㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며, 지구단위계획구역과 재생사업지구·산업시설구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지, 세로장방, 소로한면 접면으로 표시됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각”으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더상 물건은 기타 + 토지이고, 토지는 공장용지·공업용입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 가정하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 김성진 전입자는 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유·사용관계와 명도 비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 배당부족 확인. 현재 회차 미배당은 658,958,240원입니다. 2회 유찰 시 1,632,590,768원, 3회 유찰 시 2,314,133,538원으로 확대됩니다.
- 공업지역 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 산업시설구역 포함 사항을 사용 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 성격은 무겁다
이 사건은 선순위 은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되고, 전입자도 말소기준 이후라 매수인 인수액 0원으로 보는 구조입니다. 권리분석만 놓고 보면 핵심 함정은 크지 않습니다. 그러나 감정가가 4,683,176,460원인 공업용 토지·기타 물건이 1회 유찰되어 3,278,224,000원에 나온 상황이고, 그 가격에서도 배당부족이 658,958,240원 발생합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·환금성은 보수 검토입니다.
