부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1093 · 부산서부지원 · 다세대
철근콘크리트구조 공동주택(다세대주택) 10.9286㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

20,879,000원 2,087만 감정가 74,000,000원

감정가의 28% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 17,767,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

부산서부지원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

177만원

최저가의 10% · 1,776,700원

감정가 대비

▼ 71.8% 싸게 매수

감정가 7,400만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 24%까지 하락했지만 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 미상 리스크 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 17,767,000원은 감정가 74,000,000원의 24% 수준이나 인수 가능 임차인 보증금 확인 전 확정 매수금액 판단 불가
자금 현재 최저가 기준 입찰보증금은 3,553,400원(최저매각가격의 20%)
리스크 대항력 있는 임차인 3명 존재, 보증금 미상으로 인수 가능성 검토 필요

한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 리스크입니다. 대항력 있는 임차인 3명이 확인되며 보증금은 미상입니다. 낙찰 전 보증금 규모와 인수 여부를 확인하지 않으면 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.

감정가

74,000,000원

평가 기준

최저가

17,767,000원

4회 유찰

실질취득

확인 필요

임차인 보증금 미상

핵심지표

임차인 4명

대항력 有 3명

부산지방법원 2025타경1093. 부산 사하구 하단동 베스트홈 11층 1106호 다세대주택입니다. 감정가는 7,400만원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,776만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 중요한 판단 요소입니다.

말소기준권리는 2024년 9월 4일 설정된 김준희 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 전입한 임차인은 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다. 현재 확인되는 대항력 있는 임차인은 최규협·이우현·이영재 3명입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경1093 (임의경매)
소재지	부산광역시 사하구 하단동 604-8 11층1106호
물건종류 / 용도	다세대 · 베스트홈
소유자	주식회사베스트홈
감정가 / 최저가	74,000,000원 / 17,767,000원
신청채권자 / 청구	김준희 / 139,956,162원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 3명 확인

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
임미영	2025.02.18	없음	미상	말소기준권리 이후 전입
최규협	2023.09.08	있음	미상	매수인 인수 가능성
이우현	2022.06.03	있음	미상	매수인 인수 가능성
이영재	2024.02.20	있음	미상	매수인 인수 가능성

⛔ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질취득금액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 수준으로 판단해야 합니다. 현재 보증금이 미상이므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 17,767,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	719,806원
근저당권 · 김준희	150,000,000원	17,047,194원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 최저가

⚠️ 유찰 흐름 현재 4회 유찰 상태이며 최저가는 감정가 대비 약 24% 수준입니다. 다만 가격 하락의 원인이 권리 안전성을 의미하는 것은 아니며, 임차인 보증금 확인이 선행되어야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장 및 하단역이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 11층으로 급배수·위생·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
환금성. 14세대 규모 소규모 다세대이며 거래 표본이 제한적이라 매각 후 환금성은 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 조사. 최규협·이우현·이영재의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 투자성을 판단하지 마세요.
명도 계획. 대항력 임차인이 존재하므로 낙찰 후 점유관계 확인이 필요합니다.
특별매각조건. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”

이 물건은 4회 유찰로 숫자상 가격 매력은 커졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금이 미상인 상태에서는 낮은 입찰가가 곧 낮은 취득가를 의미하지 않습니다. 권리 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 임차인 — 부산 하단동 베스트홈 1106호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 3명 확인

③ 예상배당표 (최저매각가 17,767,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-28	유찰	7,400만원
2	2025-12-02	유찰	5,180만원
3	2026-01-06	유찰	3,626만원
4	2026-02-24	유찰	2,538만원
5	2026-03-31	매각	1,776만원
6	2026-06-30	대기	1,776만원