울산지방법원 2025타경1262. 울주군 온양읍 남창리 ‘이채리움’ 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 엄동용·오영자가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 권리의 출발점은 2016.03.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권 155,100,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 울산원예농업협동조합·우리은행·롯데캐피탈·오케이에프앤아이대부의 가압류와 국·울주군의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 239,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가 167,300,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 면적대의 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래는 2024.01의 240,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 8.8% 높은 흐름으로 집계돼 있으며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1262 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 155-1 이채리움 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 82.5303㎡ · 지상10층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 엄동용 지분 2분의 1 · 오영자 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 130,095,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했다고 되어 있습니다. 따라서 등기·배당 구조상 인수액이 없다는 점과 별개로, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 72.7%
이채리움은 27세대, 2016.02.01 사용승인된 아파트입니다. 대상 면적은 82.5303㎡이며 비교 실거래 면적도 82.36㎡·82.46㎡·82.53㎡로 맞춰져 있습니다. 전체 실거래 평균 223,000,000원보다도 최저가는 낮지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 82.36㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 82.36㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 82.53㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 82.53㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2023.03 | 82.53㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 82.53㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2021.10 | 82.36㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 82.46㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 230,000,000원 |
실거래 범위는 198,000,000원~240,000,000원, 전체 평균은 223,000,000원입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 230,000,000원이고, 최신 거래도 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 167,300,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%로 집계돼 시세 비교상 가격 여유가 있는 구간입니다. 또한 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +8.8%로, 하락 추세 데이터는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 155,100,000원 | 155,100,000원 |
| 2. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 7,460,532원 | 7,460,532원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 44,822,755원 | 1,597,268원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 47,240,554원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 33,978,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 288,602,544원 중 예상 채권자 배당액은 164,157,800원, 미배당액은 124,444,744원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 남창역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용·구조. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상10층 건물 내 5층 502호입니다.
- 도로. 남측으로 약 12미터 내외 폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 626,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못한 상태로 평가됐습니다.
- 거래 규모. 이채리움은 27세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입 여부를 입찰 전 재확인하세요.
- 내부 상태. 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 167,300,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 72.7%입니다. 전체 평균 223,000,000원보다 최근 지표를 우선해 판단하세요.
- 후순위 채권. 예상배당에서 후순위 가압류 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 한 차례 유찰로 내려왔다
이 사건의 말소기준은 2016.03.18 우리은행 근저당입니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 감정가 239,000,000원에서 1회 유찰돼 167,300,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 230,000,000원의 72.7%입니다. 최근 가격 추세도 +8.8%로 하락장이 아닙니다.
따라서 숫자만 놓고 보면 권리와 가격 모두 경쟁력이 있는 구간입니다. 다만 27세대 규모의 이채리움은 최신 실거래가 2024.01이고, 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 이 물건의 마지막 판단 포인트는 등기부가 아니라 실제 점유와 내부 상태입니다. 그 확인까지 끝났을 때 현재의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
