울산지방법원 2025타경1294. 양산시 북정동 양산북정대동아파트 103동 5층 502호, 전용 49.71㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 임성현이고 2016.12.07 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 86,000,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 명의 채권최고액 62,700,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.01.29 백승용의 20,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.07.23 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.12.05 기존 우리은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준의 선후관계 자체를 새로 만드는 등기는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 103동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.71㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 임성현 (2016.12.07 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백승용 / 21,106,849원 |
| 말소기준 | 2016.12.07 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 62,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 권리는 소멸
2016.12.07 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.01.29 백승용 가압류와 2025.07.23 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어온 권리로, 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 2024.12.05에는 을구 10번 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐지만, 동일한 근저당권의 이전입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 가깝다
대동 아파트 전용 49.71㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 62,416,666원, 최신 거래는 2026.06 58,000,000원입니다. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%이고 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.71㎡ | 10 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 49.71㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 6 | 57,500,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 12 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 49.71㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 49.71㎡ | 2 | 59,500,000원 |
| 2025.12 | 49.71㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 49.71㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 49.71㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.71㎡ | 12건 | 62,416,666원 |
최근 거래 범위는 57,000,000원~81,000,000원이고, 현재 최저가 56,700,000원은 이 표본의 최저 거래가보다 낮습니다. 다만 평균 62,416,666원에는 2025.12의 81,000,000원 거래도 포함돼 있으므로, 평균 하나만으로 가격 매력을 크게 평가해서는 곤란합니다. 특히 가장 최신인 2026.06 거래가 58,000,000원인 만큼, 현재 최저가는 최신 시세보다 낮기는 해도 가격 차이가 큰 구간이라고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,420,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 62,700,000원 | 55,279,400원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 백승용 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 백승용 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 56,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액 82,700,000원 가운데 55,279,400원이 배당되고 미배당액은 27,420,600원입니다. 다만 배당 부족액과 매수인 인수액은 다른 개념으로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 103동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물입니다.
- 입지. 삼성초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설·빌라·소공원·학교·소규모공장·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대동 아파트는 396세대이며 준공일은 1993.07.26입니다. 분석 대상 면적 49.71㎡와 실거래 면적이 일치합니다.
- 거래. 49.71㎡ 최근 12개월 거래는 12건이고, 최저 57,000,000원·최고 81,000,000원·평균 62,416,666원입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로1류와 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%지만, 최신 거래 58,000,000원과도 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 확인된 임차인 내역은 없으나 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 전입·임차관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2016.12.07 우리은행 근저당권이 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전된 사실과 배당요구·채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 27,420,600원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 절제’가 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.07 근저당권이 말소기준이고, 이후 백승용의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰돼 56,700,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 62,416,666원의 90.8%입니다. 다만 최신 거래가 58,000,000원인 만큼 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘큰 폭의 저가 매수’로 판단하기는 어렵습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 이 물건은 등기상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 하단, 최종 변수는 실제 점유관계로 정리하는 것이 적절합니다.
