울산지방법원 2025타경1321. 경상남도 양산시 북정동 205 소재 물건으로, 토지는 474.3㎡·지목은 대·토지이용상황은 공업용이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층, 현재 제조업소((주)솔레즈)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.03.03. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 473,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 추가 근저당·가압류·국 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
현재 최저매각가는 345,428,000원으로 감정가 704,953,770원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 241,799,599원(34%), 4회 유찰 시 169,259,719원(24%)까지 내려갑니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1321 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 205 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 제조업소((주)솔레즈) 이용 · 철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 |
| 토지 | 474.3㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김종희 · 2022.01.04. 소유권이전(2021.12.23. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 704,953,770원 / 345,428,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유비에스2312유동화전문 유한회사 / 576,389,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.03. 주식회사부산은행 근저당권 473,000,000원입니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권 110,000,000원과 이후 삼남농업협동조합·주식회사 국민은행의 가압류, 2025.06.19. 국 압류, 2025.08.05. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2023.09.05. 부산은행의 종전 임의경매개시결정은 2025.07.18. 취하되어 2025.07.22. 등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 704,953,770원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 345,428,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 345,428,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 345,428,000원 | 308,649,027원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 241,799,599원 | 410,826,630원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 169,259,719원 | 482,350,952원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 308,649,027원 → 410,826,630원 → 482,350,952원으로 커집니다. 다만 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 시세 비교값이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 비율만을 가격 메리트로 단정하기보다 공업용 토지·제조업소의 실제 이용가치와 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,635,992원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 473,000,000원 | 339,792,008원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 삼남농업협동조합 | 31,635,181원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,805,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 648,441,035원 중 예상 배당은 339,792,008원, 미배당은 308,649,027원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 북정동 북정교 남동측 인근이며, 주변은 소규모 공장·단독주택·경로당 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측·서측·북서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 건물로 현재 제조업소((주)솔레즈)로 이용 중입니다.
- 토지. 474.3㎡, 지목 대, 공업용, 평지·자루형·소로각지이며 공시지가는 581,500원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 제조업소가 이용 중입니다. 실제 점유자와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지·건물의 매각 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 국 압류와 세금. 2025.06.19. 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시되어 있으나, 배당가정에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 유찰률 해석. 현재 49%라는 수치는 감정가 대비 비율입니다. 확인 가능한 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 시세 할인율로 보기는 어렵습니다.
- 배당 미지급과 인수 구분. 현재 채권 미배당 308,649,027원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리, 승부처는 점유와 가격”
이 물건은 등기상 구조만 보면 명확합니다. 2022.03.03. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 704,953,770원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 345,428,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다.
다만 제조업소((주)솔레즈)가 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 또 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 실제 점유관계·공업용 이용가치·응찰가격의 검증이 핵심입니다. 권리는 정리되지만, 현장 확인 없이 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
