울산지방법원 2025타경11708. 울주군 상북면 등억리 527-2 소재 등억온천랜드에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 주식회사베스모이며, 신청채권자는 주식회사 다솔자산관리입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 17,490,654원입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 설정됐던 근저당권과 가압류 등은 2020년 경매 매각 과정에서 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.04.28. 접수된 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 이후 국가가 설정한 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
하지만 이 사건의 판단 기준은 등기부 밖에 있습니다. 유치권 신고와 토지를 제외한 건물 단독 매각이라는 문제가 동시에 존재하기 때문입니다. 매각물건명세서에는 같은 지번 토지의 등기상 소유자도 주식회사베스모라고 기재돼 있지만, 그것이 토지가 이번 매각에 포함된다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억리 527-2 등억온천랜드 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 토지는 매각 대상에서 제외 |
| 용도 표기 | 대지 · 등기 및 매각물건명세서상 실제 매각 대상은 건물 |
| 소유자 | 주식회사베스모 (2020.09.01. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 4,215,788,500원 |
| 최저매각가 | 1,446,015,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 다솔자산관리 |
| 경매 청구금액 | 17,490,654원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 갑구 15번 강제경매개시결정 |
| 등기상 근저당 | 현재 존속 근저당권 없음 |
| 특별매각 조건 | 건물만 매각 · 유치권 신고 및 관련 소송 이력 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 유치권은 별도
과거 전일상호저축은행 근저당권(채권최고액 11,200,000,000원), 고재오 근저당권(채권최고액 140,000,000원), 관련 가압류와 압류는 2020.09.01. 경매 매각에 따른 말소 대상에 포함돼 이미 정리됐습니다. 2020년 이후 소유자는 주식회사베스모입니다.
이번 사건의 말소기준은 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 접수된 2026.06.08. 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 제공된 등기상 권리관계에 한정하면 매수인 인수액은 0원입니다.
② 핵심 위험 — 유치권 신고와 관련 소송
현황조사서에 보고된 유치권 공고문의 유치권자는 주식회사 다솔자산관리입니다. 이 회사는 이번 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.
| 유치권 신고자 | 주식회사 다솔자산관리 |
|---|---|
| 신고서 제출일 | 2026.05.07 |
| 신고 채권 | 공사대금 채권 |
| 신고 원금 | 1,314,870,000원 |
| 지연손해금 | 2010.03.03.부터 완제일까지 연 20%로 신고 |
| 관련 사건 | 울산지방법원 2022가합10817 (유치권부존재확인) |
| 소송 당사자 | 원고: 주식회사베스모 / 피고: 주식회사 다솔자산관리 |
| 확인된 소송 결과 | 원고 주식회사베스모 패소 |
유치권 신고 원금은 1,314,870,000원이며, 여기에 2010.03.03.부터 완제일까지 연 20%의 지연손해금이 별도로 청구돼 있습니다. 따라서 신고 원금만을 기준으로 유치권 관련 금전적 부담의 상한을 판단해서도 안 됩니다.
또한 신청채권자가 배당표에서 청구한 17,490,654원과 유치권으로 신고한 공사대금 채권은 구분해야 합니다. 배당표상 신청채권자의 청구액이 전액 변제된다는 추정만으로 별도 신고된 유치권까지 자동으로 해소된다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 4,215,788,500원이며, 현재 최저매각가는 1,446,015,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 할인율은 온전한 토지·건물 일괄 취득을 전제로 한 가격 할인과 다릅니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 검토사항 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,446,015,000원 | 34.3% | 건물만 매각 · 유치권 신고 |
| 4회 유찰 시 | 1,012,210,499원 | 24.01% | 유치권·토지 사용권원 별도 |
| 5회 유찰 시 | 708,547,349원 | 16.81% | 유치권·토지 사용권원 별도 |
위 회차별 금액은 경매 진행에 따른 매각가격 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 다음 매각기일을 확정적으로 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,446,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,860,150원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 다솔자산관리 | 17,490,654원 | 17,490,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,411,664,196원 |
집행비용 16,860,150원과 신청채권자 청구액 17,490,654원을 반영한 단순 예상배당입니다. 유치권 신고 채권, 당해세, 추가 배당요구 및 기타 우선변제 가능 항목은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당과 실질 취득 위험
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 시 | 5회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 1,446,015,000원 | 1,012,210,499원 | 708,547,349원 |
| 신청채권자 배당 | 17,490,654원 | 17,490,654원 | 17,490,654원 |
| 미배당액 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 예상 잔여액 | 1,411,664,196원 | 982,197,740원 | 681,571,222원 |
| 등기상 인수액 | 0원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 신청채권자의 청구액이 모든 시나리오에서 전액 변제되며, 등기상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 이는 유치권 관련 채권까지 모두 해결된다는 의미가 아닙니다. 신고 유치권이 현재에도 성립·존속하고 낙찰자에게 대항할 수 있는지는 별도의 법률적 판단 대상입니다. 그 결과에 따라 목적물 인도와 사용·수익 과정에서 추가 부담 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.
⑥ 물건 특성·환금성 메모
- 매각 범위. 등억온천랜드 건물만 매각합니다. 같은 지번 토지 소유자가 채무자와 동일하다는 사실과 토지가 낙찰자에게 이전되는지는 별개의 문제입니다.
- 토지와 건물의 분리. 매각 이후 토지 사용권원, 토지 소유자와의 협의, 건물 소유를 위한 법적 권리관계 확인이 중요합니다.
- 유치권 공고. 현황조사에서 주식회사 다솔자산관리의 유치권 공고문이 보고됐습니다. 실제 점유 범위와 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 소송 이력. 소유자 주식회사베스모가 제기한 유치권부존재확인 사건에서 패소한 이력이 있어, 판결문 원본 확인이 필수입니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌지만, 건물 단독 거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
- 환금성. 토지와 건물의 소유권이 분리되는 매각 구조 및 신고 유치권은 향후 매각·담보평가·사용 과정에서 검토해야 할 제약 요인입니다. 구체적인 환금가치는 별도 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각물건명세서와 감정평가서의 매각 범위를 대조하고, 건물에 대한 평가액과 토지 제외 조건을 확인하세요.
- 토지 등기 확인. 등억리 527-2 토지의 최신 등기사항전부증명서를 확인하고, 건물 소유권 취득 후 토지 사용에 필요한 권원과 조건을 검토하세요.
- 판결문 확인. 울산지방법원 2022가합10817 유치권부존재확인 사건의 판결 주문·이유·확정 여부 및 후속 소송 여부를 확인하세요.
- 유치권 실사. 주식회사 다솔자산관리의 2026.05.07. 유치권 신고서, 공사대금 채권의 근거자료, 지연손해금 산정 내역, 현재 점유자를 확인하세요.
- 신청채권과 유치권 구분. 강제경매 청구금액 17,490,654원과 유치권 신고 원금 1,314,870,000원을 동일한 채권으로 취급하거나 단순 합산하지 마세요. 채권의 관계와 실제 변제·소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자, 출입 및 시설 관리 상태를 확인하고 낙찰 이후 인도 가능성과 분쟁 가능성을 조사하세요.
- 실질취득비용 재산정. 입찰가 외에 유치권 처리 가능 비용, 토지 사용권 확보 비용, 세금, 시설 유지·관리 및 기타 취득 부대비용을 별도로 검토하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.14. 입찰 전 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서와 매각 조건 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 취득 가능한 권리의 범위”
울산 등억온천랜드는 감정가 4,215,788,500원에서 현재 최저가 1,446,015,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 기존 근저당권은 정리됐고, 경매 신청채권자의 청구액도 배당 시뮬레이션에서는 전액 충족됩니다.
그러나 건물만 매각된다는 조건과 1,314,870,000원 및 별도 지연손해금에 대한 유치권 신고가 결정적인 검토 대상입니다. 더욱이 유치권부존재확인 소송에서 소유자가 패소한 이력까지 확인됩니다.
따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유치권의 법적 효력과 현재 점유 상태, 토지 사용권원, 건물만의 가치가 확인돼야 실질적인 취득비용과 투자 타당성을 판단할 수 있습니다. 등기상 인수 0원과 실제 취득 위험 0원은 다릅니다. 가격보다 권리 및 매각 범위 확인이 우선인 사건입니다.
