울산지방법원 2025타경11708. 등기상 부동산은 울산 울주군 상북면 등억리 527-2 등억온천랜드 건물이고, 현재 소유자는 주식회사베스모입니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.04.28 접수된 주식회사 다솔자산관리의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.06.08 등기된 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “말소되는 권리만 보면 단순하다”는 결론으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 유치권 공고문이 보고됐고, 그 유치권자는 이 사건 신청채권자인 주식회사 다솔자산관리입니다. 2026.05.07 제출된 유치권 신고액은 공사대금 채권 1,314,870,000원과 이에 대한 2010.03.03부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금입니다. 또한 울산지방법원 유치권부존재확인 사건에서 소유자 주식회사베스모가 주식회사 다솔자산관리를 상대로 패소한 이력이 기재돼 있어, 유치권을 단순 신고만으로 가볍게 볼 사안이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11708 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억리 527-2 등억온천랜드 |
| 용도 | 대지 |
| 등기 대상 | 건물 · 울산광역시 울주군 상북면 등억리 527-2 등억온천랜드 |
| 소유자 | 주식회사베스모 |
| 감정가 / 최저가 | 4,215,788,500원 / 2,065,736,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다솔자산관리 / 17,490,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 건물만의 매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 유치권을 먼저 봐야 한다
현재 소유자인 주식회사베스모는 2020.09.01 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 과거 가압류·압류·경매개시결정 및 근저당권은 함께 말소됐고, 이후 2020.10.08 강제경매개시결정도 2025.04.29 취하되어 2025.05.01 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.28 강제경매개시결정이고, 2026.06.08 국가 압류는 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 2,065,736,000원으로 감정가 4,215,788,500원의 49% 수준입니다. 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 1,446,015,200원, 4회 유찰 1,012,210,639원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 무엇보다 건물만의 매각입니다. 2026.08.05 현재 같은 지번 토지의 등기부상 소유자도 주식회사베스모로 기재돼 있지만, 이번 매각 대상 자체는 건물뿐입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,065,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,057,360원 |
| 2. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 다솔자산관리 | 17,490,654원 | 17,490,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,025,187,986원 |
현재 회차 배당 시나리오상 신청채권자의 청구액 17,490,654원은 전액 배당되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 유치권 신고의 실질 부담을 매수인 인수액으로 반영한 수치가 아닙니다.
④ 건물만의 매각·토지 관계
- 매각 범위. 매각물건명세서 비고상 이번 경매는 건물만의 매각입니다.
- 같은 지번 토지. 2026.08.05 현재 등억알프스리 527-2 토지의 등기부상 소유자도 이 사건 채무자와 동일한 주식회사베스모입니다.
- 권리분리 주의. 토지 소유자가 동일하다는 사실과 이번 경매에서 토지가 함께 취득된다는 것은 별개입니다. 매각 범위는 건물에 한정돼 있습니다.
- 유치권자. 현황조사에 보고된 유치권 공고문의 유치권자와 이 사건 신청채권자는 모두 주식회사 다솔자산관리입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 신고된 공사대금 채권 1,314,870,000원의 발생 근거, 변제 여부, 담보목적물과의 견련성, 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 소송 기록 확인. 유치권부존재확인 사건에서 소유자 측이 패소한 구체적인 판결 이유와 확정 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권은 점유가 핵심이므로 현장 점유 주체와 점유 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 건물만의 매각 확인. 토지가 이번 매각 대상에 포함되지 않는 점을 전제로 토지 이용관계와 향후 사용·처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표와 유치권 구분. 배당표상 인수 0원은 유치권 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 유찰률만으로 판단 금지. 현재 49%라는 감정가 대비 할인율보다 권리·점유·토지 관계를 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 물건은 감정가 4,215,788,500원에서 2회 유찰돼 최저가가 2,065,736,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않고, 이번 매각은 건물만의 매각이며, 신청채권자 주식회사 다솔자산관리가 1,314,870,000원의 공사대금과 2010.03.03부터 연 20%의 지연손해금을 내용으로 유치권을 신고했습니다.
더구나 유치권부존재확인 소송에서 소유자 측이 패소한 이력까지 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 유치권이 실제로 성립·존속하는지, 누가 무엇을 점유하고 있는지, 건물만 취득하는 구조를 어떻게 감당할지입니다. 배당표상 인수 0원이라는 장점보다 이 위험요소의 확인이 선행돼야 하는 고난도 물건입니다.
