청주지방법원 2025타경30428. 음성군 맹동면 쌍정리 522-7의 건물 경매입니다. 감정 당시 주택 및 창고 용도로 사용 중이었던 것으로 보이나, 건물만 매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 이원규이며, 2017.10.30. 소유권보존 이후 2018.01.04. 조미경의 가처분, 2023.12.22. 조미경의 가압류, 2025.03.24. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 말소기준보다 앞선 2018년 가처분입니다.
가처분의 피보전권리는 소유권에 기한 방해배제청구권(건물철거청구권)이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 매각물건명세서에도 이 최선순위 가처분등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 여기에 법정지상권 부존재 및 이 매각물건의 건물철거를 명하는 확정판결까지 존재해, 낮아진 최저가만으로 판단할 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 쌍정리 522-7 · 도로명 충청북도 음성군 맹동면 덕금로323번길 50-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 건물 · 조사시점 현재 주택 및 창고 용도로 사용 중이었던 것으로 보임 |
| 소유자 | 이원규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 10,845,600원 / 2,843,000원 (6회 유찰 · 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조미경 / 3,658,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 소멸하지 않는 가처분이 핵심
2018.01.04. 조미경의 가처분은 2023.12.22. 말소기준 가압류보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에 따라 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 반면 2023.12.22. 가압류와 2025.03.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.29. 삼성카드 가압류는 2024.05.08. 이미 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 매각 조건 — 토지 없이 건물만 취득
이 사건은 건물만 매각입니다. 토지는 매각 대상에 포함되지 않습니다. 더구나 매각물건명세서에는 법정지상권의 부존재와 함께 이 사건 매각물건에 대한 건물철거를 명하는 확정판결 (청주지방법원 충주지원 2022가단20095)이 있다고 기재돼 있습니다. 부당이득 반환을 명하는 확정된 화해권고결정 (청주지방법원 충주지원 음성군법원 2024가소11026)도 함께 확인 대상으로 적시돼 있습니다.
③ 건물 상태 — 화재 흔적과 지붕 철거
- 주택·창고. 조사시점 현재 화재 발생의 흔적이 보이며, 주택 및 창고 용도로 사용 중이었던 것으로 보입니다.
- 주택동. 목조 스레트지붕 단층 건물로 등재돼 있으며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 부속건물. 흙벽돌조 기와지붕 단층 창고 27.04㎡와 흙벽돌조 스레트지붕 단층 창고 22.28㎡는 현황상 블록조 단층 건물로 연결되어 사용 중인 것으로 보입니다.
- 화재 상태. 주택동과 창고동 모두 화재 흔적이 보이고, 각 동 모두 지붕을 걷어낸 상태라 지붕 구조를 파악할 수 없다고 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 1-1, 1-2는 매각에 포함되지만 이동이 용이한 판넬조 창고는 매각에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,174원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 조미경 | 20,191,722원 | 2,391,826원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 조미경 | 3,658,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,850,122원 중 예상배당은 2,391,826원, 미배당은 21,458,296원입니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원입니다. 다만 최선순위 가처분은 금전배당과 별개로 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 가격이 권리위험을 지우지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 2,843,000원 | 2,391,826원 | 21,458,296원 |
| 7회 유찰 시 | 2,274,400원 | 1,833,461원 | 22,016,661원 |
| 8회 유찰 시 | 1,819,520원 | 1,386,769원 | 22,463,353원 |
현재 최저가는 감정가의 26.21%입니다. 추가 유찰 시 2,274,400원, 1,819,520원으로 낮아지지만, 선순위 가처분 인수·건물만 매각·법정지상권 부존재·철거 확정판결이라는 핵심 조건은 가격이 내려가도 그대로입니다. 따라서 단순히 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·토지 관련 메모 (감정·토지자료 기준)
- 토지 현황. 토지면적 598.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 사다리형입니다.
- 접면. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 88,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원문 확인. 2018.01.04. 가처분은 매수인 인수입니다. 피보전권리와 가처분 결정 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 철거 확정판결 확인. 청주지방법원 충주지원 2022가단20095 판결의 주문·당사자·집행 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 부당이득 결정 확인. 청주지방법원 충주지원 음성군법원 2024가소11026 화해권고결정의 내용과 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 토지 사용권 확인. 건물만 매각되고 법정지상권 부존재가 명시돼 있으므로 낙찰 후 토지 점유·사용 근거가 존재하는지 검토해야 합니다.
- 화재·철거 상태 확인. 주택동과 창고동 모두 화재 흔적 및 지붕 철거 상태가 적시돼 있어 현장 상태와 잔존가치를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위 확인. 제시외 건물 1-1, 1-2는 포함되지만 이동이 용이한 판넬조 창고는 제외됩니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·점유자 확인을 거쳐 명도와 대항력 가능성을 재점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관련 확정판결을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “284만원짜리 건물”이 아니라 “철거 리스크가 붙은 건물”
이 사건을 감정가 10,845,600원짜리 건물이 2,843,000원까지 내려온 저가 경매로만 보면 핵심을 놓칩니다. 최선순위 가처분이 인수되고, 그 피보전권리는 건물철거청구권이며, 법정지상권 부존재와 건물철거 확정판결까지 확인됩니다. 여기에 건물만 매각되고 화재 흔적·지붕 철거 상태도 존재합니다.
배당상 금전 인수는 0원이지만, 이 사건의 실질 위험은 금액표 바깥에 있습니다. 이미 6회 유찰됐고 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려왔다는 사실도 이 권리·존치 위험을 상쇄하지 못합니다. 가격보다 먼저 “낙찰 후 이 건물을 법적으로 계속 보유·사용할 수 있는가”를 확인해야 하는 사건입니다.
