부산지방법원 2025타경101575. 부산 사하구 다대동 다대포현대아파트 104동 409호 아파트입니다. 소유자는 손미숙이며, 말소기준권리는 2017년 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건 상태에서 최근 거래가격보다 높은 수준이므로, 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 15번 주식회사우리은행 근저당권(2017.09.29)입니다. 후순위 우리금융캐피탈·신한카드·롯데캐피탈·한국캐피탈 가압류 및 페퍼저축은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 신건은 비싼 편

다대포현대 동일 면적(115.53㎡) 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 267,833,333원, 최신 거래는 2026.03 285,000,000원입니다.

최근 12개월 평균 대비 최저가는 112.8%입니다. 전체 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 신건 가격은 할인 구간이 아닙니다. 최저가가 최근 시세보다 낮아지는 회차를 확인하는 전략이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 다대초등학교 동측 인근으로 대단지 아파트 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장과 지하철1호선 낫개역이 있습니다.
• 단지. 다대포현대 2,181세대, 1993년 준공 대단지입니다.
• 환금성. 거래는 확인되지만 최근 거래 가격 편차가 있어 적정 매수가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 최저가가 최근 12개월 평균보다 높은 만큼 시세 이하 구간 확인 후 접근하세요.
• 권리 확인. 우리은행 근저당 기준 소멸 여부와 배당표 변동을 확인하세요.
• 점유 확인. 임대관계는 현황 확인을 통해 최종 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “안전한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리분석만 보면 안정적인 아파트입니다. 하지만 경매의 수익성은 권리뿐 아니라 매입 가격에서 결정됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균을 웃돌고 있어 신건 입찰의 가격 매력은 낮습니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검토가 필요한 물건입니다.