울산지방법원 2025타경12064. 울산 울주군 삼동면 작동리 208-32의 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1동호가 공장, 3동호가 사무실이며, 토지는 4,362㎡ 공장용지입니다. 현 소유자는 바로기술주식회사로 2024.06.28 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 중소기업은행 근저당권 198,000,000원이 설정되면서 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 같은 날 채권최고액 2,340,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2025년 이후 여러 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로 점유·사용관계까지 깨끗하다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12064 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 208-32 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1동호 공장 · 3동호 사무실 |
| 토지 | 공장용지 4,362㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 바로기술주식회사 · 2024.06.28 소유권이전(2024.06.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 2,575,830,000원 / 1,262,157,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,538,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 지붕 태양광 설비는 타인 소유로 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2024.06.28 접수된 을구 23번 중소기업은행 근저당권 198,000,000원입니다. 이를 기준으로 같은 날 후순위인 을구 24번 근저당권 2,340,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 23번·24번 근저당권에는 2025.09.10 기술보증기금 앞으로 각각 15,138,153원, 178,348,896원의 일부이전 등기가 존재합니다.
② 가격·회차 분석 — 49%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 1,262,157,000원으로 감정가 2,575,830,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 883,509,900원, 4회 유찰 시 618,456,930원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,262,157,000원 | 2,412,547,753원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 883,509,900원 | 2,787,408,382원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 618,456,930원 | 3,049,810,822원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄면서 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 3,659,683,183원 중 채권자 배당액은 1,247,135,430원이고, 미배당액은 2,412,547,753원입니다. 다만 이 부족액은 후순위 채권자의 배당 문제이지, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,262,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,021,570원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 중소기업은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,340,000,000원 | 1,049,135,430원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 나린소재 | 7,920,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 금양이엔지 | 21,780,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 72,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 43,021,770원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 865,350,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 47,959,307원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 41,444,106원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 박정인 | 9,998,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 삼원기업 | 12,210,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 15,021,570원과 을구 23번 근저당권 198,000,000원이 우선 배당되고, 을구 24번 근저당권에 1,049,135,430원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 후순위 가압류는 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작동마을회관 남동측 원거리에 위치하고, 주변은 소규모 공장·농경지·임야가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1동호는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로 층고 약 12.4m이며, 3동호는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 2층 사무실입니다.
- 토지. 4,362㎡ 공장용지로 공업용 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 158,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 해당하며 보전관리지역과 접합니다.
- 설비·하자. 일반적인 위생·급배수·전기·소화설비가 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공장·사무실·토지가 결합된 비주거 자산이고 주변도 공장·농경지·임야 혼재 지역이므로, 주거형 물건보다 수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 49%만 보고 저가 판단 금지. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가를 같은 것으로 보지 마세요.
- 태양광 사용관계 확인. 공장 지붕의 태양광 설비가 매각 제외 대상이므로 낙찰 후 지붕 사용·접근·유지관리 관계를 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 공장과 사무실의 실제 사용자, 점유 형태, 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물은 포함되지만 태양광 설비는 제외됩니다. 매각목록과 현황을 맞춰 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 공장저당 목록 확인. 근저당권 등기에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-368호·제2024-369호가 기재돼 있으므로 실제 기계·설비와 매각대상의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 다수 채권. 가압류·압류가 다수 존재하고 현재 회차 미배당액이 2,412,547,753원입니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 배당요구·조세채권 등 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 현재 계산상 실질취득액은 최저매각가 1,262,157,000원이며 별도 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 사용관계입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교 실거래가가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 공장 지붕의 태양광 설비가 타인 소유로 매각에서 제외된다는 특수조건까지 있습니다. 따라서 등기상 인수위험은 낮지만, 가격·점유·시설물 사용관계를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 공장 경매입니다.
