울산지방법원 2025타경12103. 양산시 북정동 883-2, 현칭 “행복한 세상” 제4층 제403호의 다세대주택입니다. 전용면적은 40.58㎡이고 감정가 101,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 소유자는 김보민이며, 등기부상 2015.05.11. 거래가액 118,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2020.12.29. 설정된 사상신용협동조합 근저당권 58,800,000원입니다. 이후 설정된 최세원의 근저당권 60,000,000원과 사상신용협동조합·최세원의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 구포새마을금고 근저당권과 김중섭 근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12103 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 883-2 4층403호 · 경상남도 양산시 북정서길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.58㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 제4층 제403호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김보민 · 2015.05.11. 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 40,451,015원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 7번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 58,800,000원이며, 그 뒤의 을구 10번 최세원 근저당권 60,000,000원과 갑구 5번·6번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 70.7%
전용 40.58㎡의 확인된 실거래는 2025.08. 2층 100,000,000원, 2021.11. 2층 100,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균 100,000,000원, 최신 거래 역시 100,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격은 동일해 추세값도 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 40.58㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 40.58㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.58㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저매각가 70,700,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 100,000,000원의 70.7%입니다. 확인된 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 70,700,000원입니다. 감정가 101,000,000원은 최근 거래 100,000,000원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰 후에는 가격 간격이 명확하게 벌어졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 사상신용협동조합 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 2. 근저당 · 최세원 | 60,000,000원 | 10,227,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 118,800,000원 중 예상배당은 69,027,400원, 미배당은 49,772,600원입니다. 최세원 근저당권에서 미배당이 발생하지만 해당 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 49,772,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 70,600,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 85,180,574원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 관련 예상배당이 58,800,000원으로 청구금액 40,451,015원을 충족하는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 48,199,180원으로 청구금액을 충족하지만, 3회 유찰 시 예상배당 33,619,426원으로 청구금액을 충족하지 못하는 시나리오가 됩니다. 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북정초등학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호로, 도시가스 개별난방과 위생·급배수·전기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 463.5㎡, 평지·가로장방 형태의 공동주택 건부지이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 규모. 2015.01.27. 준공, 총 12세대이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 점유 원인, 전입 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.12.29. 사상신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 가격 비교. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 100,000,000원이고 현재 실질취득은 70,700,000원입니다. 거래 표본 수가 적으므로 내부 상태와 층 차이를 함께 보세요.
- 배당과 인수 구분. 최세원 근저당권에 미배당이 생겨도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 자체와 매수인 승계 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 70.7%
이 물건의 장점은 구조가 명확하다는 점입니다. 말소기준은 2020.12.29. 사상신용협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저매각가 70,700,000원이 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 100,000,000원의 70.7%입니다. 감정가 101,000,000원에서 1회 유찰된 효과가 분명합니다. 다만 확인된 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건으로 표본이 적고 감정평가서의 임대관계도 미상이므로, 권리상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·호별 상태 확인을 함께 묶어 판단해야 하는 다세대 물건입니다.
