울산지방법원 2025타경12122. 양산천년가더힐 103동 7층 702호 아파트입니다. 감정가 245,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 171,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2024년 2월 5일 주식회사우리은행 근저당권이고, 그 뒤 2024년 7월 1일 한마음새마을금고 근저당권과 2025년 7월 11일 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 마감하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 최현우가 주거 임차인으로 기재돼 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 정보만으로는 대항력 가능·미상이며, 배당추정표에서 매수인 인수를 0원으로 계산한 것과 별개로 실제 인수위험은 임차관계 확인 전까지 열어두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12122 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 103동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상20층 건물 내 7층 702호 |
| 실거래 비교면적 | 73.1686㎡ |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 107,755,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 2024.01.31 준공 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2024.02.05 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 65,271,600,000원이 기재돼 있고 같은 날 변경등기에는 채권최고액 111,600,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 한마음새마을금고 근저당권 126,420,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 최현우 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인의 핵심 권리요건이 확인되지 않아 인수 가능성을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적, 판단은 임차인 확인 뒤
양산천년가더힐의 비교면적 73.17㎡ 최근 거래는 2026년 4월과 7월의 5건입니다. 평균은 207,600,000원, 최저 200,000,000원, 최고 215,000,000원이며 제공된 최신 거래금액은 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | 73.1686㎡ | 5건 | 207,600,000원 |
현재 최저가 171,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원의 82.6%입니다. 따라서 낙찰대금 자체는 최근 거래가격보다 낮습니다. 다만 이 사건은 임차인 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않아 실질취득비용을 계산할 수 없으므로, 이 82.6%를 곧바로 ‘실질적인 시세 할인율’로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 126,420,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액은 65,398,020,000원, 예상 배당액은 168,299,000원, 미배당액은 65,229,721,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 최현우의 보증금과 권리요건이 미상인 만큼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 65,229,721,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 65,280,450,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 65,315,897,631원 | 0원 |
배당추정만 보면 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 최현우의 보증금과 대항력 여부가 미상이라는 사실은 유찰돼도 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 120,049,999원이나 84,034,999원으로 내려가더라도 먼저 임차관계를 확정해야 하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 7층 702호입니다.
- 주위환경. 신명초등학교 북동측 인근으로 아파트, 주거나지, 학교시설, 임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약18미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 545,800원/㎡, 지목 대, 토지면적 31,649.1㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 625세대, 2024.01.31 준공 단지이며 비교면적 최근 거래 5건은 200,000,000원~215,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최현우 전입일 확인. 2024.02.05 말소기준 근저당보다 앞선 대항요건 취득 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현재 보증금이 미상이므로 실제 인수 가능 금액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 미배당 보증금의 귀속 판단에 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.02.05 등기된 민간임대주택 사항과 매각 후 처리관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경된 111,600,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 최저가의 시세 대비 82.6%만 보고 응찰가를 정하지 말고 임차인 인수액을 확정한 뒤 총비용으로 비교해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 해당 항목이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격 할인보다 임차인 확인이 먼저”
현재 최저가 171,500,000원은 최근 실거래 평균 207,600,000원의 82.6%입니다. 감정가 245,000,000원보다도 크게 내려왔고, 최근 실거래 최저 200,000,000원보다 낮습니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
하지만 이 사건은 그 가격 차이를 그대로 투자 메리트로 계산하기 어렵습니다. 실제 임차인 최현우의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이기 때문입니다. 대항력 가능·미상, 인수금액 미확정. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기도 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 관심, 권리는 확인 전 보류”입니다.
