울산지방법원 2025타경12137. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 799-5의 건물과 토지로, 감정평가상 건물 1층부터 3층까지 숙박시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 3층이며, 토지는 면적 997.2㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.02.09 중울산농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인은 없습니다. 현재 가정 매각가 595,215,000원에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 세금 등 실제 배당순위는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12137 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 799-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층~3층 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 997.2㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 김자야 |
| 감정가 / 최저가 | 1,735,319,950원 / 595,215,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 1,344,268,915원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 인수 문제는 없습니다. 2018.02.09 중울산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 설정된 추가 근저당권과 2018.05.30 이은주 근저당권, 2023.11.08 울산신용보증재단 가압류, 2023.12.26 울주군 압류, 2025.07.14 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가 1,735,319,950원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 595,215,000원입니다. 현재 시나리오의 매각가율은 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오상 최저가는 4회 유찰 416,650,500원, 5회 유찰 291,655,350원으로 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 매각가율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 595,215,000원 | 34.3% | 1,263,137,150원 |
| 4회 유찰 시 | 416,650,500원 | 24.01% | 1,439,916,005원 |
| 5회 유찰 시 | 291,655,350원 | 16.81% | 1,563,227,825원 |
③ 예상배당표 (매각가 595,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,352,150원 |
| 1. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 1,157,000,000원 | 118,862,850원 |
| 3. 근저당 · 이은주 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,850,000,000원 중 586,862,850원이 배당되고, 1,263,137,150원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·규제 메모 (감정평가요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1층~3층 전체가 숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 덕현삼거리 남서측 인근에 위치하며 주변에 근린생활시설·단독주택·농경지가 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 997.2㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 도립공원·공원마을지구(공원집단시설지구)·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 380,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 숙박시설 이용상태. 1층~3층 숙박시설의 내부 상태와 실제 운영·사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 자연환경보전지역·도립공원·공원마을지구에 따른 건축·용도변경·개발 관련 제한을 확인하세요.
- 배당과 세금. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 실제 조세채권의 우선순위와 매각조건은 원본을 다시 대조하세요.
- 환금성. 3회 유찰 사실과 숙박시설이라는 용도를 함께 보고 향후 매각·임대 수요를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘활용성과 환금성’이 승부처
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기상 인수 위험은 비교적 단순합니다. 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 그러나 이미 3회 유찰되어 감정가 1,735,319,950원에서 최저가 595,215,000원까지 내려온 숙박시설·토지라는 점은 별도로 봐야 합니다.
동일 용도 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수는 없습니다. 특히 자연환경보전지역·도립공원·공원마을지구 규제, 숙박시설의 실제 활용성, 일괄매각되는 제시외 건물의 범위를 함께 확인해야 합니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 사용가치와 향후 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
