울산지방법원 2025타경12137. 울주군 상북면 덕현리 799-5 소재의 숙박시설과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 감정평가상 1층부터 3층까지 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 997.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

권리의 출발점은 2018년 2월 9일 설정된 중울산농업협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 같은 날 설정된 1,157,000,000원 근저당, 2018년 5월의 이은주 근저당 200,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 임차권 승계로 인해 낙찰가 외에 추가로 떠안을 금액은 없습니다. 2018년 2월 9일 중울산농업협동조합 근저당 468,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 뒤 순위 근저당 1,157,000,000원과 2018년 5월 이은주 근저당 200,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다.

2018년 주식회사 청진 가압류 4,011,000원은 2020년 6월 11일 이미 말소됐고, 2025년 7월 22일 국 압류 역시 2026년 3월 25일 해제로 말소됐습니다. 울산신용보증재단 가압류 25,000,000원과 울주군 압류, 경매개시결정도 말소기준 뒤의 권리입니다. 다만 세금의 실제 배당순위는 등기 순서만으로 확정되지 않으므로 입찰 전 법정기일을 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘싸다’ 단정은 금물

현재 최저매각가는 850,307,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 595,214,900원, 4회 유찰 시 416,650,430원입니다. 할인율 자체는 크지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다.

현재 매각가를 가정하면 채권자 총 청구액 1,850,000,000원 중 839,403,930원만 배당되고, 1,010,596,070원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 더 진행될수록 담보권자의 미회수액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 850,307,000원 가정)

채권자 총 청구 1,850,000,000원 중 예상배당 839,403,930원, 미배당 1,010,596,070원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 실제 배당은 당해세 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 덕현삼거리 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·농경지가 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 1층~3층 모두 숙박시설로 이용 중입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 997.2㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방형이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 380,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연환경보전지역, 도립공원, 공원마을지구(공원집단시설지구), 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물까지 포함되므로 현황·면적·경계·실제 이용상태를 매각서류와 현장에서 대조하세요.
• 숙박시설 이용 확인. 1층~3층이 숙박시설로 이용 중이므로 실제 영업·이용 가능 여부와 시설 상태를 직접 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 자연환경보전지역·도립공원·공원마을지구가 중첩돼 있으므로 증·개축이나 용도변경 등 향후 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 세금 우선순위 확인. 울주군 압류 이력이 있는 만큼 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 1,010,596,070원은 채권자의 미회수액이지, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 숙박시설 수익성·토지 규제·제시외 건물 상태를 반영해 상한을 별도로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 물건 자체다

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 중울산농업협동조합의 2018년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가 850,307,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 저가매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 대상은 1층~3층 숙박시설, 토지 997.2㎡, 제시외 건물 포함 일괄매각이며 자연환경보전지역·도립공원·공원마을지구에 속합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 실제 이용 가능성·규제·제시외 건물·가격 상한을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다. 권리는 정리형, 가격과 활용성은 현장검증형으로 보는 것이 맞습니다.