울산지방법원 2025타경12144. 양산천년가더힐 105동 17층 1701호로, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방/식당·드레스룸·파우더룸·욕실2의 아파트입니다. 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 말소기준은 2024.02.05 주식회사우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 광남새마을금고 근저당권·주택도시보증공사 가압류·임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 현재 회차에는 분명한 할인폭이 있습니다. 같은 단지 대상 면적 59.65㎡의 2026.07 실거래가가 164,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 82.4%입니다. 다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이므로, 이 한 건을 폭넓은 시세 범위로 확대해석해서는 안 됩니다. 더구나 현장 방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12144 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 105동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 대상 면적 59.654㎡ · 방3·거실·주방/식당·드레스룸·파우더룸·욕실2 · 지상19층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광남새마을금고 / 89,728,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.05 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 87,600,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2024.07.01 광남새마을금고 근저당권 106,428,000원, 2025.05.29 주택도시보증공사 가압류 1,000,000,000원, 2025.07.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 신고 임차인은 없지만 현황은 미상
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 임차인 신고 | 임차인 없음 |
| 감정평가 임대관계 | 미상 |
| 내부 확인 | 수차례 방문했으나 폐문 및 이해관계인 부재로 확인 곤란 |
| 매수인 인수 | 0원 |
배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인 자체가 없으므로, 현 단계에서는 대항력 임차인이 없다고 적극적으로 단정하기보다 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 82.4%
양산천년가더힐은 625세대이며 준공일은 2024.01.31입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래는 2026.07 전용 59.65㎡, 6층, 164,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 135,100,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 164,000,000원의 82.4%입니다. 금액 차이는 28,900,000원입니다. 감정가 193,000,000원과 비교하면 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 확실히 내려왔지만, 최근 거래가 1건이라는 점 때문에 실거래 표본의 폭은 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 근저당 · 광남새마을금고 | 106,428,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 135,100,000원 가정 시 집행비용 2,691,400원을 제외한 132,408,600원이 주식회사우리은행에 배당되고, 광남새마을금고·주택도시보증공사·소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 66,245,619,400원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,100,000원 | 132,408,600원 | 66,245,619,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 66,285,560,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 66,313,420,583원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 광남새마을금고의 예상 배당액은 0원으로 계산돼 있고, 이후 회차에서도 동일합니다. 가격이 내려갈수록 선순위 채권의 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주전동 소재 신명초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·주거나지·학교시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 18m 정도의 아스팔트 및 보도블록 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상19층 건물의 17층 1701호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 개별난방·승강기·CCTV·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 포함, 공시지가 545,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 양산천년가더힐 625세대, 준공일 2024.01.31입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 1건으로 확인됩니다.
- 현황. 본건 발코니 약 11.895㎡가 확장돼 있으며, 수차례 방문에도 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 경매 이후 처리 관계를 등기 원본 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최근 실거래 표본. 164,000,000원 거래는 2026.07의 1건입니다. 현재 최저가가 82.4%라도 한 건만으로 단지 전체 시세를 확정하지 마세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 평가는 관련 공부와 인근 유사물건·탐문 결과를 토대로 이뤄졌습니다.
- 발코니 확장. 본건 발코니 확장면적은 약 11.895㎡로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 임대관계”
현재 최저가 135,100,000원은 감정가 193,000,000원의 70%까지 내려왔고, 2026.07 동일 면적 실거래 164,000,000원과 비교해도 82.4%입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이고, 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 신고 임차인이 없다는 사실만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있고 실제 내부조사도 이루어지지 않았으며, 등기에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 확인되지만, 점유·임대관계 원본 확인을 전제로 접근”입니다.
