💰 최저가 210,700,000원 🛡️ 인수 0원 📉 감정가의 49% 👤 실제 임차인 1명
부산지방법원 2025타경101805. 화명2차동원로얄듀크비스타 207동 1층 111호로, 감정평가상 아파트 단지 내 상가이며 현재 제2종근린생활시설(전자담배판매점)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.09.07. 북부산농업협동조합의 채권최고액 247,200,000원 근저당입니다. 이후 같은 조합의 근저당 2건과 2025.08.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이교명 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 1,100,000원이며 2024.03.11. 전입했습니다. 전입일이 말소기준일 2020.09.07.보다 늦어 대항력은 없고, 2025.10.31. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2337 화명2차동원로얄듀크비스타 207동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(전자담배판매점으로 이용) |
| 면적 | 34.31㎡ |
| 소유자 | 백인순 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 210,700,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 357,575,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.07. 북부산농업협동조합 근저당입니다. 다음날인 2020.09.08. 설정된 100,800,000원 근저당, 2020.10.14. 설정된 19,200,000원 근저당, 그리고 2025.08.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 후순위 담보권은 없습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 매수인 승계 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이교명 | 2024.03.11 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 3년 6개월 뒤이므로 대항력을 갖추지 못한 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제권까지 있다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 착각하면 안 된다
단지 실거래 자료에는 최근 12개월 12건, 평균 502,666,666원, 최신 거래 484,000,000원이 잡혀 있습니다. 그러나 이 거래들은 전용 81.59~85.00㎡의 아파트 거래이고, 본건은 34.31㎡의 1층 근린생활시설입니다. 면적도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어, 최저가 210,700,000원을 해당 아파트 거래와 단순 비교해 “시세의 41.9%라 싸다”고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 3 | 484,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 17 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 81.59㎡ | 26 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 498,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 18 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 8 | 498,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 35 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 30 | 507,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 37 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 502,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,749,800원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 247,200,000원 | 206,950,200원 |
| 2. 후순위 근저당 · 북부산농업협동조합 | 100,800,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 북부산농업협동조합 | 19,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 367,200,000원 중 206,950,200원이 배당되고 160,249,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 160,249,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 222,574,860원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 266,202,402원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 권리부담이 늘어나는 유형은 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액만 증가합니다. 매수인 입장에서는 상가 자체의 임대수익·공실·실거래 시세를 별도로 확인해 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 북구 화명동 화명신도시의 대단지 아파트 밀집지역 내 상가이며, 수정역 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 지하철 수정역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 현 이용. 제2종근린생활시설로 전자담배판매점이 이용 중입니다. 건물은 2층 건물 내 1층 111호입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역이며 공시지가는 3,075,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 단지 내 근린시설은 동일 단지 주거 실거래로 가격을 바로 환산하기 어렵습니다. 2회 유찰 이력도 있어 상가의 실제 수요층과 임대수익 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 전용 시세 확인. 아파트 실거래 평균 502,666,666원이나 최신 거래 484,000,000원을 본건 상가의 비교가격으로 사용하지 마세요.
- 임대조건 확인. 현재 확인된 임차조건은 보증금 20,000,000원·월세 1,100,000원입니다. 실제 점유·영업 지속 여부와 인도 상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.10.31.에 이루어졌습니다.
- 실질취득가 기준. 현재 제공 자료상 매수인 인수는 0원이므로 실질취득 기준은 현재 최저가 210,700,000원입니다.
- 2회 유찰을 가격근거로 과신 금지. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 상가의 실제 임대수익·공실 위험·동일 상가 거래사례가 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 430,000,000원 감정가가 2회 유찰돼 210,700,000원까지 내려왔지만, 제공된 12건의 거래는 본건 34.31㎡ 상가가 아니라 81.59~85.00㎡ 아파트입니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”거나 “단지 시세의 41.9%니까 저평가”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리는 합격이지만, 상가 시세·임대수익·공실 위험을 확인하기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
