293,020,000원
울산지방법원 2025타경12191. 울산 북구 송정동 골드테라스1 제7층 제702호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 등기증명서는 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 교육연구시설(학원)입니다. 소유자는 이동근이고 2021.12.22 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 감정가는 598,000,000원, 현재 최저매각가는 293,020,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 가격보다 먼저 확인할 부분이 있습니다. 매각물건명세서상 송근선은 2025.09.09 배당요구를 했으나 전입신고일·확정일자· 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 여기에 감정평가 현장조사에서는 하이파이브(Hi5)미술학원이 별도 임차정보로 확인돼 실제 임대차관계의 일치 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12191 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 7층 702호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 대지(사건 용도표시) · 집합건물 · 교육연구시설(학원) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 지상9층 · 제7층 제702호 |
| 소유자 | 이동근 · 2021.12.22 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,131,687,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기와 계산표의 정합성 확인이 핵심
계산된 말소기준은 2025.07.21 농소새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.07.22 동울산세무서장 압류와 2025.09.01 울산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — ‘0원 인수’ 확정으로 보면 안 된다
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송근선 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 확인된 명세서 기준 1명입니다. 송근선은 배당요구는 했지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산표의 매수인 인수액 0원은 임차인 권리 확인 전에는 안전한 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 293,020,000원으로 감정가 598,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 205,114,000원, 4회 유찰 시에는 143,579,800원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 신청채권 관련 계산 | 1,131,687,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 288,117,720원 |
현재 계산에서는 집행비용 4,902,280원을 제외한 288,117,720원이 소유자 잔여로 표시되고, 신청채권 관련 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 신청채권액 1,131,687,300원과 근저당 관련 등기내용이 존재하므로 이 배당결과는 권리 원본과 반드시 정합성을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 교육연구시설(학원)으로 이용 중입니다. 사건 용도표시는 대지이며, 등기증명서는 집합건물입니다.
- 입지. 고헌초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 송정동 1232-1·1232-7 두 필지 일단의 상업용 건부지이며, 근린상업지역·도시지역·송정지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로. 대로2류와 중로1류·중로3류 등에 접하며 건물 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 택지개발지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,406,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송근선 임차권 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이므로 대항력과 인수 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 학원 임대차 대조. 하이파이브(Hi5)미술학원의 보증금 30,000,000원·월세 2,200,000원·임대기간 2025.03.09~2028.03.09 정보와 송근선의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2021.12.22 근저당 설정, 2023.05.30 채권최고액 변경, 2026.01.21 근저당권 이전등기와 본등기의 말소 표시가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권액 1,131,687,300원과 계산상 채권자 배당 0원이 서로 맞는지 원본 배당순위와 채권현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저가 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 교육연구시설(학원) 이용 상태와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차·근저당
이 물건은 두 차례 유찰돼 감정가 598,000,000원에서 최저가 293,020,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 핵심은 임차인과 근저당입니다. 송근선은 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 감정평가 현장에는 하이파이브(Hi5)미술학원의 별도 임대정보가 확인됩니다. 여기에 2021년 근저당권의 말소 표시와 2026년 이전등기가 함께 존재하며, 신청채권액과 배당 계산도 서로 맞지 않습니다. 가격은 많이 내려왔지만 권리확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
