청주지방법원 2025타경30458. 충주시 대소원면 충주지웰 108동 605호에 관한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 김진자 씨이며, 2022년 4월 20일 매매를 원인으로 거래가액 179,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 농협은행과 모스트대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 그러나 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 별도로 남아 있는 임차인 김윤영 씨의 보증금 145,000,000원과 주택임차권입니다.

임차인은 2022년 6월 8일 전입·점유를 시작했고, 2022년 5월 11일 확정일자를 받았습니다. 2024년 6월 11일 주택임차권등기가 이루어졌으며, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수해 대항력과 우선변제권을 승계한다고 기재되어 있습니다. 따라서 담보권이 대부분 말소됐다는 사실만으로 인수 위험이 없는 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심 인수 위험은 임차권

등기부에 기재된 과거 담보권과 현재 매수인이 부담할 수 있는 권리를 구분해야 합니다. 농협은행의 채권최고액 107,760,000원 근저당은 2017년 4월 26일 말소됐고, 모스트대부의 채권최고액 144,000,000원 근저당도 2022년 6월 3일 말소됐습니다. 이들 과거 근저당권은 현재의 핵심 인수 위험이 아닙니다.

반면 김윤영 씨의 임차보증금 145,000,000원과 주택임차권등기는 매수인 인수 여부를 판단할 때 반드시 확인해야 합니다. 배당요구가 있더라도 보증금 전액이 배당되지 않으면 미회수액이 남습니다. 현재 배당 추정에서는 그 금액이 114,508,244원입니다.

② 임차인 권리분석 — 보증금 1억 4,500만원

실제 임차인은 김윤영 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 임차보증금반환채권의 양수인으로, 대항력과 우선변제권을 승계하는 것으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 보거나 같은 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 경매신청 청구액 149,305,389원과 임차보증금 145,000,000원은 성격을 구분해 검토해야 합니다.

배당 추정에는 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항이 반영되지 않았으므로, 실제 배당액과 인수액은 원본 서류 및 배당관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 임차인 관련 기재와 주택도시보증공사의 채권 양수 범위를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래 수준을 웃돈다

충주지웰의 실거래 비교면적은 약 59.09㎡이며, 최근 거래 12건의 가격은 123,000,000원~135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 129,083,333원이고, 최근 거래로 표시된 금액은 126,000,000원입니다. 이 물건의 가격 메리트는 최저매각가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.

현재 최저가 31,458,000원에 미배당 인수액 114,508,244원을 더하면 실질취득액은 145,966,244원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 16,882,911원, 약 13.1% 높은 수준입니다. 최근 거래 126,000,000원과 비교해도 약 19,966,244원, 15.8% 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,458,000원 가정)

현재 최저매각가 가정 시 집행비용 추정액 966,244원과 임차인 배당액 30,491,756원을 합하면 매각대금 31,458,000원입니다. 임차보증금 부족분 114,508,244원은 매수인 인수액으로 산정됩니다. 주택도시보증공사의 청구액은 보증금반환채권 양수 관계를 고려해야 하며, 임차보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 유지된다

임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 아래는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에 표시된 매각가 및 인수액을 합산한 결과입니다.

추가 유찰 시나리오에서도 매각가와 인수액의 합계는 약 145,800,000~146,000,000원 수준입니다. 최저가가 낮아지는 만큼 매수인 인수액이 늘어나기 때문에, 유찰만 기다린다고 해서 실질취득 비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 각 시나리오는 추정치이므로 실제 배당 결과와 비용을 확정값으로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 충주대소원초중학교 동쪽 인근입니다. 주변에는 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 599호선과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 충주지웰은 602세대 규모이며, 준공일은 2016.02.16입니다. 최근 실거래 12건의 가격은 123,000,000원~135,000,000원으로 확인됩니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지 1구역)에 해당합니다. 지방산업단지에 포함되고, 상대보호구역 및 절대보호구역에 저촉되는 사항이 기재되어 있습니다.
• 건물 상태 관련 사항. 위생·급배수·개별난방·승강기·옥내소화전·도시가스·지하주차장 설비가 기재되어 있으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 거래 표본은 확인되지만, 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균과 최근 거래 금액을 웃돕니다. 거래가격 비교만으로 인수보증금 부담을 상쇄할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 김윤영 씨의 전입·점유·확정일자 및 주택임차권등기 내용을 원본 서류에서 확인하고, 매수인 인수 범위를 확정하세요.
• 주택도시보증공사 승계 확인. 보증금반환채권 양수 및 대항력·우선변제권 승계 관계를 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조하세요. 동일 보증금을 중복 합산하지 않도록 채권 관계를 구분해야 합니다.
• 배당 부족액 재계산. 현재 추정 미배당액은 114,508,244원입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 배당관계를 재확인하세요.
• 실질취득액 기준 응찰. 현재 산정 실질취득액 145,966,244원은 최근 12개월 평균 129,083,333원보다 높습니다. 최저매각가만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
• 추가 비용 확인. 취득 관련 세금·등기비용·관리비 등 실제 부담을 별도로 점검해 최종 자금계획에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가와 취득원가는 다르다”

충주지웰 108동 605호는 감정가 150,000,000원에서 최저매각가 31,458,000원까지 내려왔지만, 대항력과 우선변제권이 있는 임차보증금 145,000,000원이 핵심 변수입니다. 현재 추정 배당액 30,491,756원을 제외한 114,508,244원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 145,966,244원이 됩니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 129,083,333원보다 약 13.1% 높고, 최근 거래 126,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총취득액은 약 1억 4,600만원 수준에 머무는 구조입니다. 현재 판단의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 보증금 인수와 실질취득액입니다. 권리와 배당 범위를 원본으로 확정하고 실거래 대비 총비용을 재검토하기 전에는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.