61,440,000원
청주지방법원 2025타경30458. 충주시 대소원면 충주지웰 108동 6층 605호 아파트입니다. 감정가는 150,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 61,440,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균 124,833,333원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
임차인 김윤영의 보증금은 145,000,000원이고, 전입일 2022.06.08·확정일자 2022.05.11이며 건물 전부에 2024.06.11 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 현재 말소기준은 2025.04.17 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 앞섭니다. 배당요구를 했더라도 배당받지 못한 보증금은 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 제108동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 계단식 · 동일평형 비교기준 59.0907㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김진자 (2022.04.20 매매, 거래가액 179,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 61,440,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,305,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 충주지웰 · 602세대 · 2016.02.16 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
농협은행 근저당권과 주식회사모스트대부 근저당권은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준은 2025.04.17 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.06.11 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 이보다도 앞선 2022년으로, 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
임차인·보증기관 승계 분석
| 구분 | 임차인 / 권리자 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김윤영 | 건물의 전부 | 145,000,000원 | 전입·점유 2022.06.08 확정일자 2022.05.11 임차권등기 2024.06.11 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
김윤영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 59,934,080원만 보증금 채권에 배당됩니다. 남은 85,065,920원은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 149,305,389원에는 예상배당이 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
충주지웰 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 124,833,333원, 최신 거래는 2026.07의 125,000,000원이며, 거래 범위는 100,000,000원에서 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.25㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.04㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.09㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.09㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 59.25㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.09㎡ | 13 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 9 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 59.25㎡ | 10 | 126,000,000원 |
| 2026.06 | 59.09㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.25㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.04㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.09㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 124,833,333원 |
최저가 61,440,000원만 놓고 보면 최근 평균의 49.2%로 보입니다. 그러나 매수인 인수액을 더한 실질취득액은 146,505,920원으로, 최근 평균보다 21,672,587원 높고 최신 거래 125,000,000원보다 21,505,920원 높습니다. 최근 거래 최고가 142,000,000원보다도 4,505,920원 높습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 같다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 41% | 61,440,000원 | 85,065,920원 | 146,505,920원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 49,152,000원 | 97,132,736원 | 146,284,736원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 39,321,600원 | 106,786,189원 | 146,107,789원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 97,132,736원으로 늘어납니다. 6회 유찰 시에도 인수액이 106,786,189원까지 증가해 총비용은 계속 약 1.46억원입니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 실질 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,920원 |
| 1. 임차인 김윤영 보증금 | 145,000,000원 | 59,934,080원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 149,305,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 85,065,920원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력과 우선변제권을 승계한 신청채권자이며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충주대소원초중학교 동쪽 인근이며, 주변은 공장·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 599호선과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층이며, 개별난방·승강기·도시가스·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·지방산업단지이며 공시지가는 337,600원/㎡입니다.
- 단지. 충주지웰은 602세대, 2016.02.16 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 거래는 100,000,000원부터 142,000,000원까지 편차가 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회이며, 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 61,440,000원이 아니라 인수액을 포함한 146,505,920원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 보증금 채권 승계 확인. 김윤영의 임차보증금반환채권 양도와 주택도시보증공사의 대항력·우선변제권 승계 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 실제 집행비용과 세금 등에 따라 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자와 실제 인도 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 감정가의 40.96%인 61,440,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 김윤영의 보증금 145,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 남아 있어, 현재 회차의 미배당액 85,065,920원을 매수인이 인수합니다.
결국 현재 회차의 총부담은 146,505,920원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 124,833,333원의 117.4%이고, 최신 거래 125,000,000원은 물론 최근 최고 거래 142,000,000원보다도 높습니다. 유찰이 추가돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 커지므로 총비용은 약 1.46억원으로 유지됩니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상인 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.