울산지방법원 2025타경12271. 양산시 남부동 ‘양산신도시쌍용아파트’ 101동 10층 1005호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 전용면적은 84.982㎡입니다. 현재 소유자는 강기용·장은정이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2015.12.15 매매를 원인으로 2016.02.04 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 243,000,000원입니다.
권리관계의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 182,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 임채윤 근저당권과 각종 압류·가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 인수보다 가격과 배당구조를 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 601-1 양산신도시쌍용아파트 101동 10층1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.982㎡ · 지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 강기용 2분의 1 · 장은정 2분의 1 |
| 취득 | 2015.12.15 매매 · 2016.02.04 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 153,637,902원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 보증금 승계 문제도 없습니다. 핵심은 2016.02.04 설정된 우리은행 근저당권이며, 그 이후의 임채윤 근저당권, 양산시·부산광역시연제구·부산광역시동래구 압류, 주식회사태양금속·주식회사부산은행 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 75.4%
신도시쌍용 동일 면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건은 2025.09부터 2026.07까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 264,541,666원, 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 304,000,000원입니다. 가장 최근 2026.07 거래는 242,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 13 | 304,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 9 | 277,500,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 264,541,666원 |
현재 최저매각가 199,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 대비 75.4%입니다. 감정가 285,000,000원에서 1회 유찰돼 가격이 내려온 상태이고, 현재 최저가는 최근 실거래 최저 230,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 242,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격상 여지가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 182,600,000원 | 182,600,000원 |
| 3. 근저당 · 임채윤 | 50,000,000원 | 13,307,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사태양금속 | 25,026,966원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 200,364,973원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 457,991,939원 중 195,907,000원이 배당되고, 미배당액은 262,084,939원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 199,500,000원 | 195,907,000원 | 262,084,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 321,097,039원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 362,396,529원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 후순위 미배당이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 남부동 소재 삽량초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다. 단지 내외부 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 중 10층 1005호이며 사용승인일은 2004.07.30입니다. 승강기·도시가스·소방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 신도시쌍용은 836세대이며 동일 면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.02.04 주식회사우리은행 근저당권 182,600,000원이 기준입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현장 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 199,500,000원은 최근 12개월 평균 264,541,666원의 75.4%입니다. 최신 거래 242,000,000원과 최근 거래 범위를 함께 보고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 이미 한 번 내려왔다”
이 사건의 장점은 구조가 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2016.02.04 우리은행 근저당권 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정가 285,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 199,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 264,541,666원의 75.4%입니다.
다만 채권총액이 매각가를 크게 웃돌고 세금 압류도 있어 배당표 자체는 빡빡합니다. 당해세가 확인되면 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 이 부분은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 그래도 제공된 권리·배당 구조만 놓고 보면 후순위 미배당을 낙찰자가 떠안는 사건은 아니며, 승부처는 권리 인수보다 199,500,000원이라는 현재 가격이 개별 호수의 층·상태에 비해 충분한지에 있습니다.
