청주지방법원 2025타경30459. 충주시 성남동 470, 471 소재 집합건물로, 대표 소재지는 성남동 470 1층 107호입니다. 감정평가 이용상태는 기호(1)부터 기호(20)까지 모두 근린생활시설이며 현황은 “공실”로 조사됐습니다. 소유자는 유한회사충원산업개발로, 2019.04.10 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2019.04.11 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준은 2019.04.26 설정된 문화새마을금고의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.12.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 5,400,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계와 유치권 주장은 등기부만으로 끝나는 문제가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30459 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 성남동 470 1층107호 · 등기상 성남동 470, 471 / 성남2길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 기호(1)~(20) 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상3층 · 화강석 외벽 등 |
| 소유자 | 유한회사충원산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 8,041,000,000원 / 3,293,594,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,749,925,716원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.26 문화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만, 임차·유치권은 따로 봐야 한다
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 충주시 압류, 동아중공업·안종수 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 상가임대차 현황서상 등록자 3명이 확인되고, 그중 김부민의 등록일은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인·등록자 | 등록일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김부민 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.04.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 가원종합개발(주) 상가임대차 현황서상 등록자 | 2022.06.30 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 글라스톤 상가임대차 현황서상 등록자 | 2023.12.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — 4회 유찰은 ‘할인율’이지 ‘안전마진’이 아니다
현재 최저가는 3,293,594,000원으로 감정가 8,041,000,000원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰입니다. 그러나 본건은 감정 당시 기호(1)~(20)가 모두 공실이고, 일부 해체 작업이 중단된 상태이며 내부 마감재와 소방·수도·전기·가스 등 주요 설비가 일부 철거된 것으로 조사됐습니다.
즉 최저매각가 외에 정상적인 용도 사용을 위한 추가 보수 또는 복구 공사가 필요할 수 있습니다. 그 금액은 제시돼 있지 않으므로 임의로 더할 수 없습니다. 여기에 김부민의 승계 가능 보증금과 유치권 문제도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 3,293,594,000원으로 고정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 40.96% | 3,293,594,000원 | 3,258,258,060원 | 5,081,741,940원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 2,634,875,200원 | 2,606,126,448원 | 5,733,873,552원 |
| 6회 유찰 시 · 26.21% | 2,107,900,160원 | 2,084,421,158원 | 6,255,578,842원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,293,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,335,940원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 문화새마을금고 | 5,400,000,000원 | 3,258,258,060원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사동아중공업 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 안종수 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,340,000,000원 중 현재 가정 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 3,258,258,060원, 미배당은 5,081,741,940원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 배당표상 0원으로 계산됐습니다. 다만 김부민 보증금과 유치권 관계가 확정되지 않았으므로 실제 실질취득비용은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호(1)~(20)는 모두 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 아파트형 주거상품이 아니라 상업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 입지. 충주시 성남동 제2로터리 교차로 남동측 인근으로, 주변은 중·소규모 점포와 단독주택, 일부 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 북측과 동측으로 차량 출입이 가능한 포장도로와 접합니다.
- 토지. 성남동 470·471 일대 토지면적은 4,216.0㎡, 공시지가는 589,400원/㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 시설 상태. 위생·급배수·승강기설비 등이 있으나 현재 사용하지 않는 상태로 조사됐습니다.
- 복구 리스크. 일부 해체 작업이 중단돼 내부 마감재와 소방·수도·전기·가스 등 주요 설비가 일부 철거된 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김부민 임대차 확인. 2018.04.06 등록의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 현재 임대차 존속 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 김부민에게 승계할 금액이 확인되면 최저가에 그 금액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 유치권 검증. 현수막 게시 주체, 공사계약·공사대금·점유 형태와 시기, 목적물과 공사 범위를 확인해 성립요건 충족 여부를 검토해야 합니다.
- 복구공사 범위 확인. 철거된 내부 마감재와 소방·수도·전기·가스 설비의 복구범위를 현장실사해 별도 비용으로 반영해야 합니다.
- 공실과 등록 이력 대조. 감정평가상 공실 상태와 상가임대차 등록자 3명의 서류상 이력이 함께 존재하므로 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 2021년 동아중공업 근저당 2,340,000,000원, 2022년 안종수 근저당 600,000,000원, 2023년 충주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “40.96%까지 유찰”보다 중요한 것은 미확정 비용이다
이 사건은 감정가 8,041,000,000원에서 최저가 3,293,594,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 핵심을 놓칩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 김부민의 2018.04.06 등록은 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자·현재 점유가 확인되지 않았습니다. 여기에 유치권 주장 현수막의 효력이 불분명하고, 건물 내부는 일부 해체와 주요 설비 철거 상태입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만 실질취득가는 아직 확정되지 않았다”입니다. 김부민의 임대차관계, 유치권 주장, 복구범위를 확인해 추가 부담의 상한을 잡기 전까지는 3,293,594,000원을 그대로 취득원가로 보고 응찰해서는 안 됩니다. 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 현장·점유·복구 리스크가 큰 근린시설 사건입니다.
