청주지방법원 2025타경30459. 충주시 성남동 470 일대의 근린시설로, 등기상 소유자는 유한회사충원산업개발입니다. 현 소유자는 2019년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 달 문화새마을금고가 채권최고액 5,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2024년 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원인 안전 물건”으로 끝낼 수 없습니다. 상가임대차 현황에는 등록자 3명이 확인되고, 그중 김부민의 등록일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 상태가 모두 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 여기에 일부 해체 작업과 주요 설비 철거, 유치권 주장 현수막까지 겹쳐 가격보다 현장·점유·공사관계 확인이 먼저인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 성남동 470, 471 · 충청북도 충주시 성남2길 7 · 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상3층 · 감정평가 기호(1)~(20) |
| 소유자 | 유한회사충원산업개발 (2019.04.10. 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 8,041,000,000원 / 4,116,992,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,749,925,716원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 | 4,216㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 589,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2019.04.26. 설정된 문화새마을금고의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2024.12.10. 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 5,400,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 기준권리 뒤의 동아중공업 근저당권 2,340,000,000원, 안종수 근저당권 600,000,000원, 충주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차 등록 현황 — 3명, 선순위 가능 1명
| 등록자 | 사용 부분 | 등록일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부민 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2018.04.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 가원종합개발(주) | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 글라스톤 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 상가임대차 현황서상 등록자는 총 3명입니다. 감정평가 당시 이용상태는 공실로 조사됐지만, 임차 등록이 남아 있다는 사실만으로 실제 점유가 없다고 단정할 수 없습니다. 반대로 등록일만으로 임차인의 대항력을 확정할 수도 없습니다. 현장 점유자, 사업자등록 상태, 임대차계약서, 보증금 지급 자료와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격·물건 상태 — 51.2%가 곧 ‘저가’는 아니다
현재 최저가는 감정가의 51.2%인 4,116,992,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실 역시 현재 가격에서도 시장이 요구하는 위험 할인 폭을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,116,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 43,569,920원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 문화새마을금고→엠씨아이대부 | 5,400,000,000원 | 4,073,422,080원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사동아중공업 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 안종수 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 8,340,000,000원 | 4,266,577,920원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 을구 5번 근저당에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 유치권 주장과 미상 임차 위험은 이 배당표의 명시 인수액에 포함되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 4,116,992,000원 | 4,073,422,080원 | 4,266,577,920원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 3,293,593,600원 | 3,258,257,664원 | 5,081,742,336원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 2,634,874,880원 | 2,606,126,131원 | 5,733,873,869원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 충주시 성남동 제2로터리 교차로 남동측 인근으로, 중·소규모 점포와 단독주택, 일부 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북측과 동측으로 차량 출입이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 현황. 감정평가 기호(1)~(20)는 근린생활시설로 기재돼 있으나 현재 공실이며, 주요 설비도 사용하지 않고 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수익과 영업 가능 상태가 가격을 좌우합니다. 현재는 공실이고 복구가 필요하며 임차관계와 유치권 주장도 불분명해 일반적인 정상 영업 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김부민 임차관계. 2018.04.06. 등록의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 사업자등록 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 감정 당시 공실과 상가임대차 등록 현황이 일치하지 않습니다. 각 호실 출입 상태와 열쇠 관리자, 점유자, 집기 보관 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 검증. 현수막 게시자, 공사업체, 도급계약, 공사대금 지급내역, 점유 개시 시점과 점유 계속성을 확인해 성립 여부를 따져야 합니다.
- 복구 범위. 철거된 내부 마감재와 소방·수도·전기·가스 등 주요 설비의 복구 범위를 현장 실측과 전문업체 견적으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 근린시설 매매·임대 사례와 공실률, 복구 후 예상 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성이 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 내역과 교부청구를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확인할 것이 많다
최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔고, 등기와 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 안전성과 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 등록된 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이고, 감정 당시 공실이라는 조사와 임차 등록 현황도 맞물려 있습니다. 건물은 일부 해체와 주요 설비 철거 상태이며, 현장에는 성립 여부가 확인되지 않은 유치권 주장 현수막도 있습니다.
실거래나 임대수익 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “임차·점유·공사·복구를 모두 검증해야 가격을 판단할 수 있는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 등기상 후순위 소멸은 분명하지만, 확약 밖 미상 임차 위험과 유치권 주장, 저환금성·복구 부담이 겹쳐 결론은 고위험·보수적 접근입니다.
