한 줄 평 감정가 대비 절반 이하까지 내려온 숙박시설+토지 물건입니다. 다만 가격만 보면 안 됩니다. 건물은 숙박시설 이용 중이고 위반건축물 등재, 임대관계 미상, 대항력 있는 임차인 가능성 안내가 있어 낙찰 전 확인해야 할 변수가 많은 유형입니다.
감정가
5,697,127,300원
평가금액
최저가
2,552,313,000원
감정가 44.8%
실질취득
2,552,313,000원
인수액 0원 기준
핵심지표
D등급
운영·명도 리스크
창원지방법원 2024타경4281. 김해시 어방동 531-1 소재 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정가는 56.9억원, 현재 최저가는 25.5억원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2001년 4월 27일 설정된 주식회사 부산은행 근저당권이며, 이후 가압류·압류·근저당·전세권 등 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순 권리 안전성이 아닙니다. 숙박시설이라는 운영형 자산이고, 일반건축물대장상 위반건축물 등재, 임대관계 미상, 임차인 관련 확인 필요 문구가 있어 낙찰 후 운영·명도·행정 리스크를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 531-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 이용 중 |
| 소유자 | 이종철 |
| 토지 | 659.5㎡ · 일반상업지역 · 상업용 |
| 감정가 / 최저가 | 5,697,127,300원 / 2,552,313,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,817,027,985원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 등기 이력은 복잡
말소기준권리인 부산은행 근저당권 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 등기부상 과거부터 다수의 근저당·가압류·압류가 존재했고, 채권 규모가 매우 커 배당에서는 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다.
② 임차인·점유 확인
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 김은숙 | 2024.02.21 | 미상 | 없음 | 전입이 말소기준권리 이후 |
| 이종철 | 2019.08.30 | 5,000만원 | 없음 | 전입이 말소기준권리 이후 |
⚠️ 임차인 관련 확인 현재 확인된 임차인들은 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이라는 안내가 있습니다. 입찰 전 반드시 임대차 관계를 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,552,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 27,923,130원 |
| 부산은행 근저당권 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 우리은행 근저당권 | 2,760,000,000원 | 964,389,870원 |
| 후순위 권리 | 다수 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당자료 기준 채권 총 청구 규모 20,963,314,136원 중 배당액은 2,524,389,870원이며, 미배당액은 18,438,924,266원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 매각가
3회 유찰 후 현재 최저가는 감정가의 44.8%입니다.
⛔ 핵심 리스크 가격은 크게 낮아졌지만, 숙박시설은 주거용처럼 단순 비교가 어렵습니다. 위반건축물, 운영수익 검증, 임대관계 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김해시 어방동 삼안동행정복지센터 북서측 인근으로 각종 근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 용도. 건물은 철근콘크리트조 지하1층·지상7층 구조이며 1층 안내실·로비, 2~7층 객실 형태의 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 659.5㎡입니다.
- 환금성. 숙박시설은 운영능력과 수익성에 따라 매수층이 제한될 수 있어 일반 주거용보다 환금성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물 확인. 위반건축물 등재(무단 증축 등 건축법 위반)가 있으므로 현황과 행정조치를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 대항력 있는 임차인 존재 가능성이 안내되어 있어 현황조사와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 운영성 검토. 숙박시설은 낙찰 후 직접 운영 또는 임대 운영 가능성을 따져야 합니다.
- 권리 검토. 말소기준권리 이후 권리는 소멸 예정이나, 당해세 등 배당 변수를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 운영 리스크”
이 사건은 감정가 56.9억원에서 25.5억원까지 내려온 가격 매력은 분명합니다. 하지만 숙박시설이라는 자산 특성, 위반건축물, 임차인 확인 필요성, 복잡한 권리 이력을 함께 봐야 합니다. 권리 자체는 말소기준 이후 정리되는 구조지만, 낙찰 이후 운영과 명도 가능성을 확인하지 않으면 가격 하락분이 곧 수익으로 연결되기 어렵습니다.
