부산지방법원 2025타경102103. 부산 강서구 명지동 ‘명지협성휴포레’ 110동 12층 1203호 아파트입니다. 감정가는 309,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 216,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 핵심은 2019.02.13. 설정된 우리은행 근저당 189,750,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤에 설정된 에스비아이저축은행 근저당과 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 감정가보다 최근 실거래가가 더 중요합니다. 동일 단지 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 287,583,333원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 현재 최저가 216,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%입니다. 권리상 인수액도 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준가격은 현재 회차에서는 최저매각가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102103 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3328 명지협성휴포레 110동 12층 1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9858㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 임효윤 (2019.02.13. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 216,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 182,380,303원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 명지협성휴포레 · 1,664세대 · 2016.11.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 189,750,000원이고 설정일은 2019.02.13.입니다. 그보다 앞선 을구 1번 우리은행 근저당 154,000,000원은 2019.02.13. 이미 말소됐습니다. 이후의 에스비아이저축은행 근저당 204,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 10,983,644원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.2%
명지협성휴포레에서 확인된 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 287,583,333원이고, 최신 거래는 2026.08. 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 216,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.31㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 16 | 287,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 292,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | 59.9858㎡ | 12건 | 287,583,333원 |
실거래 범위는 260,000,000원~310,000,000원이고 최근 12개월 평균은 287,583,333원입니다. 감정가 309,000,000원은 실거래 상단에 가깝지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 216,300,000원까지 내려왔습니다. 따라서 현재 회차에서는 최근 거래가격보다 낮은 가격대가 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 189,750,000원 | 189,750,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 204,000,000원 | 22,721,800원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,983,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 216,300,000원 기준 채권 총액은 404,733,644원, 예상 배당액은 212,471,800원, 미배당은 192,261,844원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명일초등학교 남서측에 위치하며 주위는 공동주택, 단지내 상가, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 비교적 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층 1203호이며 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·도시가스 난방·무인공동현관 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 경제자유구역·도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,474,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 명지협성휴포레는 1,664세대이며 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준인 2019.02.13. 우리은행 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 미상이며 내부 확인도 되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 조건을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가가 통상적인 상태를 상정해 이뤄졌으므로 내부 이용상황·관리상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 287,583,333원, 최신 거래 280,000,000원, 현재 최저가 216,300,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 151,410,000원, 3회 유찰 시 105,987,000원으로 제시된 회차별 가격을 자금계획과 함께 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당이 발생해도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 현장확인이 남았다
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 에스비아이저축은행 근저당·우리금융캐피탈 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 216,300,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 287,583,333원의 75.2%입니다.
다만 이 물건에서 남은 불확실성은 점유와 내부 상태입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 폐문으로 내부 확인도 되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리구조와 가격은 긍정적, 현장 확인은 필수입니다. 등기만 보고 끝내기보다 실제 점유·내부 관리상태까지 확인한 뒤 현재 가격 메리트를 판단하는 사건입니다.
