말소기준은 2019.01.03 경남단감원예농업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 302호 점유자 1명이 있으나 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없는 구조로 보입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 물건 자체가 근린생활시설 및 주택 + 토지 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 지분매각, 태양광 설비 제외 조건이 붙어 있어 가격보다 환금성·명도·목록 확인이 핵심입니다.
328,689,000원
창원지방법원 2024타경4748. 김해시 진영읍 여래로 30-2 소재 물건입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 주택이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 아파트처럼 단순한 주거용 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 4 지분매각, 태양광 설비는 평가 및 매각에서 제외라는 조건이 붙어 있습니다. 최저가가 감정가의 25.1%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없는 이유입니다.
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 형태입니다. 기준은 2019.01.03 접수된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 한성저축은행, 경남신용보증재단, 신용보증기금, 오케이저축은행, 밀양 축산업협동조합의 가압류와 김해시 압류, 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 문제는 권리보다 물건의 성격과 현장 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래로 30-2 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 700-63외 1필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 소유자 | 백수미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,145,000원 / 328,689,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남단감원예농업협동조합 / 766,321,163원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 메모 | 준주거지역 · 지목 대 · 토지면적 248.0㎡ · 공시지가 1,135,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.03 을구 1번 근저당권입니다. 제공 데이터상 채권최고액은 520,000,000원이고, 같은 날 1번 근저당권변경으로 채권최고액 840,000,000원 기재도 있습니다. 배당 시뮬레이션은 제공 데이터의 배당표 기준인 520,000,000원을 사용합니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시는 후순위라 매수인이 떠안는 권리는 없는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 1명, 보증금은 미상
현황조사상 302호에 PIAO YONGZHE(박영철) 점유자가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자 1명으로 봐야 합니다. 다만 전입신고일이 2021.05.21로 말소기준권리 2019.01.03보다 늦어 제공 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO YONGZHE(박영철) | 302호 | 2021.05.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 328,689,000원으로 감정가 1,310,145,000원의 25.1% 수준입니다. 하지만 제공 데이터에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 시세 대비 저가 여부를 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 근린생활시설 및 주택, 토지 일괄, 제시외 건물 포함, 일부 지분매각, 태양광 설비 제외 조건이 함께 있어 일반 주거용 물건보다 환금성 검토가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,401,646원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 520,000,000원 | 323,287,354원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 주식회사한성저축은행 | 24,498,672원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 17,944,446원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 50,609,862원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 가압류 · 밀양 축산업협동조합 | 9,358,032원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 328,689,000원 가정 시 채권자 총 청구 642,411,012원 중 323,287,354원이 배당되고, 미배당은 319,123,658원입니다. 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 “진영시외버스터미널” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 관공서 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 징크판넬, 석재 타일 등 마감이고, 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도시지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함됩니다. 토지면적은 248.0㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 5 토지는 공부상 지목이 “답”이나 현황은 “주상용 부속토지”로 이용 중입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사상 302호 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 25.1%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없습니다.
- 302호 점유자 확인. 전입은 후순위라 대항력 없음으로 보이나, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 명도 난도는 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 목록 확인. 제시외 건물 포함, 목록 4 지분매각, 목록 5 지목 차이를 원본 목록으로 대조해야 합니다.
- 태양광 설비 제외. 지붕 태양광 설비는 규격·형식·정상작동 여부·소유권 확인 불가로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 근저당권 변경 기재와 배당표 기준 채권최고액을 등기부·매각물건명세서·채권계산서로 확인하세요.
- 환금성 검토. 근린생활시설 및 주택 복합 물건은 일반 주거용보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 임대수요, 수선비, 용도 제한, 현황 이용을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리 인수형 함정보다는 복합용도·일괄매각·현황 확인형 리스크가 큰 물건입니다. 말소기준 이후 권리들은 정리되고, 제공 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 5회 유찰이라는 사실은 단순한 할인 신호가 아니라 시장이 이 물건의 이용상태, 목록 구성, 지분매각, 임대관계 미상, 태양광 제외 조건을 부담스럽게 보고 있다는 신호일 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.
