청주지방법원 2025타경30466. 충북 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층 101호로, 감정평가상 음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 1층에 있고, 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
가격만 보면 감정가 499,000,000원에서 현재 최저가 163,512,000원으로 내려와 감정가의 32.77% 수준입니다. 그러나 주거용 아파트처럼 동일 평형 최근 실거래가가 제시된 물건이 아니므로, 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 근린시설 시세와 임차관계를 입찰 전에 검증하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30466 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사엠에스하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 163,512,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 563,075,542원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 확인
이 사건의 말소기준은 2024.08.05 음성군 압류입니다. 이후 2025.04.18 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 푸른새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있고, 2015.05.12 설정된 맹동농업협동조합 근저당 역시 제공된 권리판정상 이미 말소된 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전지유 | 목적물 1번 전부 | 2020.02.27 | 미상 | 2,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
전지유는 2025.07.18 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 현재 제공된 임차관계와 예상배당에서는 이 임차인의 보증금 2,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 금액 자체는 작지만, 실제 점유와 임대차 원문은 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 32.77%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 5회 유찰 상태로, 최저매각가는 163,512,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 130,809,600원, 7회 유찰 시 104,647,680원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 163,512,000원 | 2,000원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 130,809,600원 | 2,000원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 104,647,680원 | 2,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,089,168원 |
| 인수 · 임차인 전지유 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,422,832원 |
현재 예상배당에서는 임차인 전지유의 보증금 2,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용 3,089,168원을 제외한 160,422,832원은 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층 제101호는 음식점으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 동성초등학교 동측 인근이며 근린생활시설·아파트·학교·공공기관 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측·북동측·북서측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 684.9㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 실내인테리어 및 타일붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 전지유의 전입일 2020.02.27과 보증금 2,000원, 2025.07.18 배당요구 사실 및 실제 점유관계를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권 여부를 단정하지 말고 추가 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 32.77%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 골드타워 및 인근 근린시설의 실제 거래·임대수익 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가에서도 현장조사 시 탐문과 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있어 응찰 전 재확인을 권고하고 있습니다.
- 호수 위치 확인. 구분건물 위치는 집합건축물대장 건축물현황도로 확인됐으므로 실제 제101호 위치를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 음식점 이용상태와 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역 등 관련 제한을 실제 영업계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸다”
이 물건은 감정가 499,000,000원에서 5회 유찰돼 163,512,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
권리에서는 전지유 임차인의 전입이 2020.02.27로 말소기준 2024.08.05보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 예상 인수액은 2,000원으로 매우 작아 금액 부담은 제한적이지만, 명세서의 인수권리 기재와 임차관계 분석 사이에는 입찰 전 확인이 필요한 지점이 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 크게 떨어졌으니 매력적”이라고 보기보다, 실제 상가 시세와 임대수익·점유관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 근린시설입니다.
