청주지방법원 2025타경30466. 음성군 맹동면 동성리 골드타워 1층 101호로, 감정평가 당시 음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 499,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 204,390,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 대항력 있는 임차인 전지유가 신고돼 있으며 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 204,392,000원입니다. 다만 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 사건은 아니어서 낙찰가가 내려갈수록 총취득액이 보증금에 고정되는 구조도 아닙니다. 이 사건의 더 큰 쟁점은 인수액의 크기보다 시세 검증 자료가 없다는 점과, 2015년 설정된 근저당이 2024년 변경되고 2025년 신청채권자에게 이전된 등기 흐름을 매각서류 원문과 맞춰보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30466 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 음식점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사엠에스하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 204,390,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 563,075,542원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당 이력까지 원본 대조
말소기준으로 표시된 권리는 2024.08.05. 음성군 압류입니다. 이 압류와 2025.04.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기에는 이보다 앞선 2015.05.12. 맹동농업협동조합 근저당이 존재하고, 채권최고액이 2024.01.17. 468,000,000원으로 변경된 뒤 2025.01.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2,000원 인수 가능
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전지유 | 목적물 1번 전부 | 2020.02.27 | 없음 | 2,000원 | 2025.07.18 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 매수인 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 전지유의 전입일은 2020.02.27.로 표시된 말소기준일 2024.08.05.보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 확정일자가 없고 우선변제권이 없어, 배당 시나리오에서는 보증금 2,000원 전액을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 41%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 204,390,000원으로 감정가 499,000,000원의 40.96%입니다. 임차인 보증금 인수액을 합친 실질취득은 204,392,000원입니다. 5회 유찰 시 매각가는 163,512,000원, 6회 유찰 시 130,809,600원으로 제시돼 있으며 각 회차의 매수인 인수액은 동일하게 2,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 204,390,000원 | 2,000원 | 204,392,000원 |
| 5회 유찰 시 | 163,512,000원 | 2,000원 | 163,514,000원 |
| 6회 유찰 시 | 130,809,600원 | 2,000원 | 130,811,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,661,460원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 563,075,542원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 전지유 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,728,540원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 중 집행비용 3,661,460원을 제외한 200,728,540원이 소유자 잔여로 산정되고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 임차인 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성초등학교 동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·아파트·학교·공공기관 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 1층 101호가 음식점으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비· 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로 조건. 남동측·북동측·북서측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 주거시설이 아니라 음식점용 근린시설이고 4회 유찰된 물건입니다. 실수요·임차수요와 수익률 확인 없이 아파트식 감정가 할인율만 적용하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 204,390,000원에 임차인 보증금 2,000원을 더한 204,392,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 전지유의 전입일, 실제 점유, 보증금 단위, 확정일자 부존재, 배당요구일과 명세서의 인수권리 “해당사항없음” 문구를 함께 확인하세요.
- 선행 근저당 확인. 2015년 근저당, 2024년 채권최고액 468,000,000원 변경, 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전 및 현재 경매와의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 음식점용 근린시설의 최근 실거래, 전용면적, 임대료·보증금·공실기간을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 현장 확인. 구분건물 위치는 집합건축물대장 건축물현황도로 확인됐으며, 탐문·목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으므로 현장을 재확인해야 합니다.
- 관리비·영업 상태. 체납 관리비, 음식점 시설의 철거 또는 승계 범위, 실제 인도 가능 시기와 점유자의 영업 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 499,000,000원에서 4회 유찰돼 204,390,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명이 있고, 보증금 2,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산돼 실질취득은 204,392,000원입니다. 인수액은 작지만 선행 근저당의 변경·이전 이력, 명세서의 인수권리 문구와 임차인 산정 결과, 신청채권자 배당 0원 시나리오를 원본에서 확인해야 합니다.
무엇보다 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 40.96%라는 숫자는 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 4회 유찰된 음식점용 근린시설이라는 특성을 고려하면, 결론은 “인수 부담은 작지만 권리 원본과 상가 시세를 확인하기 전에는 가격 판단 보류”입니다.
