81,920,000원
청주지방법원 2025타경30470. 충주시 중앙탑면 충주시티자이 116동 404호, 전용 59.8977㎡ 아파트입니다. 감정가 200,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가는 81,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값 이하 경매처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
정동현의 임대차는 전입신고·확정일자가 2022.04.04이고 점유개시일은 2022.04.22입니다. 현재 말소기준권리는 2023.10.05 충주시 압류이므로, 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 80,045,440원만 배당되고 나머지 119,954,560원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 제116동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8977㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 지하3층 지상17층 중 4층 |
| 소유자 | 이승수 (2019.12.01. 매매, 거래가액 177,300,000원 · 2020.01.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 81,920,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,775,327원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2017.11.29 |
① 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동현 실제 임차인 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.04.04 2022.04.04 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
정동현은 2024.04.25. 보증금 200,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 성립한 선순위 대항력과 미반환 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 권리 흐름 — 옛 근저당이 아니라 2023년 압류가 기준
2020년에 설정된 더조은새마을금고 근저당 93,500,000원과 정기산업주식회사 근저당 21,276,000원은 모두 2022.04.22. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당은 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 남아 있는 최초 권리는 2023.10.05. 충주시 압류이고, 정동현의 전입·확정일자와 점유개시는 그보다 앞섭니다.
말소기준 이후의 고창군수산업협동조합·신용보증기금·주택도시보증공사·서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 후순위 권리가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 44.8%, 실질취득은 110.3%
충주시티자이 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 183,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 11층 188,000,000원, 최근 거래 범위는 165,000,000원~197,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 183,000,000원 |
최저가 81,920,000원만 보면 최근 실거래 평균의 44.8%입니다. 하지만 인수 예상액을 합친 실질취득비용은 201,874,560원입니다. 이는 최근 평균보다 18,874,560원 높고, 최신 거래 188,000,000원보다 13,874,560원 높으며, 최근 최고 거래 197,000,000원보다도 4,874,560원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 40.96% | 81,920,000원 | 119,954,560원 | 201,874,560원 |
| 5회 유찰 시 32.77% | 65,536,000원 | 136,043,648원 | 201,579,648원 |
| 6회 유찰 시 26.21% | 52,428,800원 | 148,914,918원 | 201,343,718원 |
여섯 번째 유찰까지 진행돼 최저가가 52,428,800원으로 내려가도 실질취득비용은 201,343,718원입니다. 현재 회차보다 낙찰가가 29,491,200원 낮아지지만 인수액이 그만큼 증가해, 최근 실거래 평균 183,000,000원보다 높은 구조는 바뀌지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,560원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 정동현 주택도시보증공사 권리 승계 | 200,000,000원 | 80,045,440원 |
| 2. 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 51,444,377원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 206,775,327원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,856,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 81,920,000원은 집행비용 1,874,560원과 임차보증금 배당 80,045,440원으로 전액 소진됩니다. 정동현 보증금의 미배당액 119,954,560원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 북측 인근이며, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선도로가 통과하며, 남측으로 폭 약 20~25m 포장도로와 접합니다.
- 단지. 충주시티자이 1,596세대, 사용승인일 2017.11.29.인 아파트입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 12건이 165,000,000원~197,000,000원에 거래됐고 평균은 183,000,000원입니다.
- 경매 통계. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.7회이며 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총액으로 판단. 현재 회차 기준 81,920,000원에 입찰하더라도 인수 예상액을 합친 권리상 실질취득비용은 201,874,560원입니다.
- 선순위 임차권 원본 대조. 정동현의 임대차계약일 2022.04.02, 전입·확정일자 2022.04.04, 점유개시일 2022.04.22와 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 보증금반환채권 양수인으로 대항력과 우선변제권을 승계한 범위, 배당 이후 잔존채권의 귀속을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득비용은 각각 201,579,648원·201,343,718원으로 최근 실거래 평균보다 높습니다.
- 점유와 인도 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거·열쇠 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 요인 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액을 법원 배당표와 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “네 번 유찰됐어도 가격은 거의 그대로다”
이 물건의 최저가는 감정가 200,000,000원에서 81,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 정동현의 선순위 보증금 200,000,000원 중 119,954,560원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는 구조이므로, 현재 회차의 실질취득비용은 201,874,560원입니다.
최근 12개월 동일 면적대 평균 183,000,000원은 물론 최신 거래 188,000,000원과 최근 최고 197,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총액은 약 2.01억원대에 머뭅니다. 최저가는 크게 내려왔지만 총비용은 내려오지 않은 경매입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 조건의 결론은 입찰 보류입니다.
