청주지방법원 2025타경30470. 충주시 중앙탑면 용전리 충주시티자이 116동 404호, 전용면적 약 59.90㎡의 아파트입니다. 감정가는 2억 원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 41,943,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 약 21%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 정동현의 전입일과 확정일자는 모두 2022년 4월 4일이고, 계산된 말소기준권리는 2023년 10월 5일 충주시 압류입니다. 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서는 만큼, 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 최저가 기준으로 미배당 보증금 159,211,974원을 인수한다고 계산하면 실질취득액은 201,154,974원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총취득비용은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 제116동 제4층 제404호 도로명주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.90㎡ · 방 3개 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 2개 · 지하 3층~지상 17층 중 4층 |
| 소유자 | 이승수 (2019.12.01. 매매, 거래가 177,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 41,943,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 206,775,327원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 정동현 1명 · 보증금 200,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 계산상 2023년 10월 5일 충주시 압류입니다. 등기부상 2020년 1월 17일 설정된 더조은새마을금고 근저당권의 채권최고액은 93,500,000원이지만, 해당 근저당권 설정등기는 2022년 4월 22일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해 판단해야 합니다.
임차인 정동현은 2022년 4월 4일 전입 및 확정일자를 갖췄고, 2024년 4월 25일 주택임차권등기를 했습니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 경매로 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차인 정동현의 임차보증금반환채권 양수인으로서 경매를 신청했고, 대항력과 우선변제권을 승계한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 정동현 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금 200,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억 원 중 미배당액 확인
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정동현 | 주거 · 건물 전부 | 2022.04.04 / 2022.04.04 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 HUG 채권양수·권리승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
충주시티자이 동일 평형의 최근 12건 실거래 평균은 187,416,666원이고, 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다. 최저매각가 41,943,000원만 보면 최근 평균의 약 22.4%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.9㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.10 | 59.9㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 16 | 198,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 20 | 182,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.90㎡대 | 12건 | 187,416,666원 |
최저가에 미배당 보증금 인수액을 더하면 실질취득액은 201,154,974원입니다. 최근 12개월 평균보다 13,738,308원 높은 107.3%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 21,154,974원 높은 111.8%입니다. 최근 거래 범위는 163,000,000원~200,000,000원이므로, 현재 산정된 실질취득액은 표본 내 최고 거래가도 웃돕니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 41,943,000원 | 159,211,974원 | 201,154,974원 |
| 8회 유찰 시 | 33,554,400원 | 167,449,579원 | 201,003,979원 |
| 9회 유찰 시 | 26,843,520원 | 174,039,663원 | 200,883,183원 |
추가 유찰 시나리오는 제공된 예상 매각가와 인수액을 합산한 값입니다. 실제 배당과 인수 범위는 매각 결과 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 1,154,974원 |
| 임차인 정동현 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 40,788,026원 |
| 갑구 9번 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 51,444,377원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 206,775,327원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,856,130원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%로 추정한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 임차보증금 200,000,000원을 별도의 추가 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 남측으로 노폭 약 20~25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 단지. 충주시티자이는 1,596세대이며, 사용승인일은 2017.11.29입니다. 아파트 단지 규모와 동일 평형 실거래 표본을 함께 참고할 수 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 기업도시개발구역과 학교 관련 보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물은 아니며 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12건의 거래가는 163,000,000원~200,000,000원으로 편차가 있습니다. 실질취득액은 이 거래 범위와 최근 평균을 웃도므로, 단순한 최저가 비율보다 총취득비용을 우선해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득액을 분리. 최저가 41,943,000원에 매수인 인수 예상액 159,211,974원을 더한 총액을 기준으로 가격을 판단하세요.
- 임차인 대항력 확인. 전입일·확정일자 2022.04.04와 말소기준권리 2023.10.05의 선후관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- HUG 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있습니다. 보증금 채권의 귀속과 배당요구·배당 범위를 확인하고 중복 계산을 피하세요.
- 실제 인수액 검증. 예상배당액과 미배당 보증금은 추정치입니다. 실제 배당표 및 법원의 매각물건명세서에서 인수 범위와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 명도 및 임차권등기. 임차권등기 자체의 말소와 보증금반환채권의 정산은 별개입니다. 점유·인도 상황과 말소 절차를 확인하세요.
- 추가 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 반영되지 않은 항목이 있는지 관리사무소와 관련 서류를 통해 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득비용이 낮다”
충주시티자이 404호의 최저매각가는 41,943,000원까지 내려왔지만, 보증금 200,000,000원 중 미배당액을 인수하면 실질취득액은 약 2억 원 수준입니다. 현재 계산상 실질취득액 201,154,974원은 최근 12개월 평균 187,416,666원보다 7.3% 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수 범위입니다. 7회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 인수액을 반영한 총취득비용이 시세보다 높은 현재 계산에서는 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 전 임차보증금반환채권의 양수·승계 관계와 실제 배당 결과를 반드시 확인하세요.
