부산지방법원 2025타경102267. 부산 사하구 감천동 ‘영동힐타운’ 1층 111호, 전용 약 56.28㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서지연으로, 2014년 12월 19일 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2015년 11월 26일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 81,600,000원이고, 이 근저당권은 2024년 7월 19일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 경매개시결정과 엠메이드대부 유한회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 별도 승계채무를 합산할 사안이 없고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 49,490,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 107,400,000원과 최신 거래 120,000,000원보다 크게 낮습니다. 이 사건은 권리와 가격 모두 수치상 우호적이지만, 1층이라는 개별 조건은 실물 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 12-108 영동힐타운 1층 111호 · 도로명 부산광역시 사하구 옥천로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.2841㎡ · 2003.06.20 사용승인 · 지하3층·지상20층 건물 |
| 소유자 | 서지연 (2014.12.19 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 65,909,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2015.11.26 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.07.19 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.12.10 한국자산관리공사가 임의경매를 개시했습니다. 2026.03.06 엠메이드대부 유한회사 가압류 39,351,621원도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부에 있었던 부산은행 근저당과 롯데카드·삼성카드 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 46.1%
영동힐타운은 176세대, 2003년 6월 20일 사용승인 단지입니다. 전용 55.91~56.28㎡대의 거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 105,750,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 107,400,000원, 최신 2026년 8월 거래는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.28㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 56.28㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 55.91㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 56.28㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 55.91㎡ | 16 | 97,000,000원 |
| 2025.04 | 56.28㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.09 | 56.28㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2024.07 | 56.28㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 55.91㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2023.10 | 56.28㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.09 | 56.28㎡ | 9 | 106,000,000원 |
| 2023.07 | 55.91㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 107,400,000원 |
현재 최저가 49,490,000원은 최근 12개월 평균의 46.1%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 70,510,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 2.7% 높아 하락 추세로 보기도 어렵습니다. 따라서 과거 전체 평균 105,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도, 현재 최저가는 상당히 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 81,600,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 39,351,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 120,951,621원 중 48,199,180원이 배당되고, 미배당액은 72,752,441원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 서천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2003.06.20 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 승강기·소방·위생 및 급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남 내지 남서하향 경사지대의 3필지 일단 부정형 토지이며 아파트 및 부대복리시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함되고 지구단위계획구역에 접합니다. 공시지가는 597,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 이용상태는 아파트입니다.
- 환금성 참고. 영동힐타운은 176세대이며 동일 면적권 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 85,000,000원~120,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2015.11.26 근저당권입니다. 근저당권 이전 및 경매개시결정까지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 1층 현장 상태. 최근 실거래는 3층~16층 사례가 포함되어 있습니다. 대상은 1층이므로 채광·소음·사생활·습기·내부수리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사와 현장 방문으로 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액 72,752,441원이 발생해도 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 부담을 혼동하지 마세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 107,400,000원과 최신 거래 120,000,000원을 기준축으로 삼되, 1층 할인과 실제 수리비를 반영해 입찰 상한을 따로 계산하세요.
맺으며 — “2회 유찰 뒤 가격과 권리가 함께 맞아떨어진다”
이 사건은 권리구조가 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 감정가 101,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,490,000원까지 낮아졌습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적권 실거래 평균 107,400,000원의 46.1%이고, 최신 거래 120,000,000원보다도 크게 낮습니다.
최근 가격 추세는 +2.7%로 하락장이 확인되는 상황도 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격도 수치상 매력적인 쪽에 가깝습니다. 다만 대상이 1층이라는 점과 최근 거래가격 편차가 큰 점을 감안하면, 최종 승부는 현장 상태와 실제 점유·관리비를 확인한 뒤 이 가격 차이가 유지되는지를 검증하는 데 있습니다.
