부산지방법원 2025타경102310. 부산 사하구 장림동 444-4의 건물과 토지가 함께 진행되는 사건입니다. 토지는 653㎡ 공장용지, 용도지역은 준공업지역, 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있고, 목록 2는 현재 공실상태로 기재돼 있습니다. 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 469,893,000원으로 감정가 1,369,952,936원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이미 3회 유찰된 사건이므로 단순히 “감정가보다 65% 이상 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 권리보다 현장 상태·일괄매각 범위·제시외 건물·공업용 토지의 실제 활용성을 확인하는 작업이 입찰가 판단의 중심이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102310 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 444-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 내제조표27866호 |
| 토지 | 653㎡ · 공장용지 · 공업용 · 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최명기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,369,952,936원 / 469,893,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권 | 1,000,295,910원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 목록 2 공실상태 |
① 권리 흐름 — 2024년 경남은행 근저당이 기준
임차인은 없습니다. 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.05.03. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 1,172,400,000원이며, 이후의 국 압류, 기술보증기금 가압류, 부산신용보증재단 가압류, 사하구 압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차의 최저매각가는 469,893,000원입니다. 감정가 1,369,952,936원 대비 34.3% 수준이며, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 328,925,100원, 5회 유찰 시 230,247,570원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 469,893,000원 | 462,794,070원 | 918,147,604원 |
| 4회 유찰 시 | 328,925,100원 | 323,520,149원 | 1,057,421,525원 |
| 5회 유찰 시 | 230,247,570원 | 226,224,104원 | 1,154,717,570원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점에서 중요한 것은 채권자의 손실 폭이 아니라 해당 매각가가 이 부동산의 실제 가치와 활용 가능성에 비해 적정한지입니다. 감정가 대비 할인율은 참고값일 뿐, 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,098,930원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,172,400,000원 | 462,794,070원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,541,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,380,941,674원 중 예상 배당액은 462,794,070원, 미배당액은 918,147,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 조건 메모
- 용도. 사건상 용도는 기타 + 토지이며, 토지는 공장용지로 이용상황이 공업용입니다.
- 용도지역. 준공업지역으로 기재돼 있습니다.
- 면적. 토지면적은 653㎡입니다.
- 형상·고저. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로접면. 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 948,500원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 점유. 매각물건명세서 비고상 목록 2는 현재 공실상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 현장에서 실제 위치와 범위를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 구조·상태·사용현황을 직접 확인해 감정가와 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 공실 범위 확인. “목록 2 공실”이라는 기재가 전체 매각대상의 점유상태를 뜻하는 것은 아니므로 각 대상의 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국 및 사하구 압류가 있으므로 배당기일 전후로 당해세 등 우선채권 여부를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 이용가치와 거래 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각 대상 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 현장형”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.05.03. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 숫자 하나로 끝낼 수 없습니다. 최저가 469,893,000원은 감정가의 34.3%지만, 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 기타 + 토지·공업용·일괄매각·제시외 건물 포함이라는 개별성이 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 복잡해서 피해야 하는 물건”이라기보다, 권리는 단순하되 실제 매각범위와 물건의 활용가치를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 현장형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
