📉 감정가 49% ✅ 인수 0원 🏭 공장용지 653㎡ ⚠️ 2회 유찰
부산지방법원 2025타경102310. 부산 사하구 장림동 444-4의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 653㎡, 준공업지역에 속하고, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 목록 2는 현재 공실상태로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 최명기이며, 2024.05.03 설정된 주식회사경남은행 근저당 1,172,400,000원이 말소기준권리입니다.
이후 국 압류, 기술보증기금·부산신용보증재단 가압류, 사하구 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 후순위 권리는 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 자체보다 현재 가격과 용도 특성, 환금성을 더 주의 깊게 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102310 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 444-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 653㎡ · 준공업지역 |
| 등기대상 | [건물] 부산광역시 사하구 장림동 444-4 내제조표27866호 |
| 소유자 | 최명기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,369,952,936원 / 671,276,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,000,295,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 목록 2 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.05.03 주식회사경남은행 근저당권이며, 그 뒤의 국 압류, 기술보증기금 가압류 170,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 38,541,674원, 사하구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 확인이 핵심
감정가는 1,369,952,936원, 현재 최저매각가는 671,276,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 469,893,199원(감정가 34%), 4회 유찰 시 328,925,239원(감정가 24%)로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 동일 용도 실거래 비교값이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 토지는 준공업지역의 공장용지이고, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다. 일반 주거용 부동산보다 개별 물건의 사용가치·시설상태·수요층에 따라 가격 편차가 클 수 있어 실제 입찰가는 현장과 개별 시세 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,112,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,172,400,000원 | 662,163,240원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,541,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 671,276,000원 가정 시 채권총액 1,380,941,674원 중 662,163,240원이 배당되고 718,778,434원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 압류된 조세채권의 구체 금액과 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·용도 메모
- 용도지역. 준공업지역입니다.
- 지목·이용. 공장용지이며 토지이용상황도 공업용입니다.
- 면적. 토지면적은 653㎡입니다.
- 형상. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로조건. 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 948,500원/㎡입니다.
- 매각범위. 건물과 토지 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 점유상태. 목록 2는 현재 공실상태로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.05.03 주식회사경남은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 조세채권 확인. 국·사하구 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 금액은 원문 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물까지 일괄매각 대상이므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 목록 2 공실 기재가 실제 현황과 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 비율보다 인근 준공업지역 공업용 부동산의 실제 거래·매물 가격을 우선 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 469,893,199원, 4회 유찰 328,925,239원까지 가격 변화를 미리 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 경남은행 근저당이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐고, 준공업지역 공장용지와 건물을 함께 사는 구조라 일반 주거용처럼 감정가 할인율만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 현장 상태와 공업용 부동산 시세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것입니다.
