부산지방법원 2025타경102314. 부산 북구 만덕동 신만덕쌍용예가 102동 14층 1402호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 공정민의 임대차는 2022.03.25. 체결됐고, 2022.03.29. 확정일자, 2022.05.23. 주민등록·점유 개시가 확인되며 2024.06.07. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차 최저가 162,400,000원으로 배당하면 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 임차보증금에 배당되고, 데이터상 70,673,600원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이어서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.06.16. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 953 신만덕쌍용예가 102동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 26층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이한솔 (2017.01.25. 매매, 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,113,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
과거 중소기업은행 근저당과 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 이한솔 소유권 취득 당시 설정된 우리은행 근저당권 170,500,000원도 2022.05.23. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 이후 발생한 공정민의 주택임차권과 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 권리 | 확약 효과 |
|---|---|---|---|---|
| 공정민 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 전입 2022.05.23 · 확정 2022.03.29 · 배당요구 | 실질 인수 0원 대항력 포기 · 미변제 시에도 임차권등기 말소 |
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 가격 메리트가 분명하다
동일 단지 쌍용스윗닷홈, 전용 59.89㎡의 최근 거래는 2025.07부터 2026.07까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 223,636,363원, 최신 2026.07 거래는 227,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 0.3%로, 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 15 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 26 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 24 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 25 | 228,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 59.89㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 22 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 59.89㎡ | 19 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 11건 | 223,636,363원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~245,000,000원이고, 최신 거래도 227,000,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액 162,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 이 사건은 확약만 유효하게 이행된다면, 최저가 자체가 아니라 실질취득액 기준으로도 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 공정민 보증금 | 230,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,113,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 공정민 보증금에서 70,673,600원이 미배당됩니다. 다만 2026.06.16. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 유찰가보다 확약이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 162,400,000원 | 70,673,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 113,680,000원 | 118,711,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 79,576,000원 | 152,256,368원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없으면 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 반대로 확약이 예정대로 이행된다면 해당 임차인의 인수액은 실질 0원이므로 회차별 매각가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다. 이 차이가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백산초등학교 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 14층 1402호이며 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로 접합, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·시세. 600세대, 2005.06.29. 준공. 전용 59.89㎡ 최근 거래는 200,000,000원~245,000,000원이며 최근 12개월 평균은 223,636,363원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 매각기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 전액 미변제 상황에서도 임차권등기를 말소해 주겠다는 조건이 실제 절차에서 이행될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 단순 최저가 비교 금지. 확약이 무효라면 현재 회차도 룰상 70,673,600원의 미배당 인수액이 있으므로 최저가 162,400,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 가격 비교는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 223,636,363원과 최신 2026.07 거래 227,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 확약 하나로 가격 메리트로 바뀌는 사건”
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 162,400,000원보다 보증금이 크고, 배당표상으로도 70,673,600원이 남습니다. 하지만 2026.06.16. 제출된 확약은 이 사건의 결론을 완전히 바꿉니다. 대항력은 포기하고, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 162,400,000원으로 정리되고, 최근 12개월 동일면적 평균 223,636,363원의 72.6% 수준이 됩니다. 최근 거래 추세도 0.3%로 하락장 신호가 아닙니다. 따라서 확약 원본과 말소 이행조건이 명확히 확인된다는 전제에서는 권리 리스크가 크게 해소되면서 가격 메리트가 살아나는 구조입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 확약의 법적·절차적 효력을 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다.
